Возвращение рит-фондов на рынок аренды: почему инвесторы скупают квартиры у застройщиков

В марте 2025 года рит-фонд «Мегурит» приобрёл 47 квартир в проекте «Га-Солелим» (компании «Мивне» и «Тедхар») в Тель-Авиве за 191 миллион шекелей. В октябре того же года «Рент ИТ» и «Мигдаль» выкупили 75% жилого проекта компании «Швиро» за 437,5 миллиона шекелей. В декабре «Абу Фэмили» приобрела 40 квартир в башнях «Де Винчи» в Тель-Авиве за 61 миллион шекелей. В марте 2026 года «Азорим LIVING» завершила две сделки: покупку 50 квартир в Ашдоде за 107,5 миллиона шекелей и 11 квартир в Бат-Яме за 41,7 миллиона шекелей. Совсем недавно «Абу Фэмили» приобрела 50 квартир в иерусалимском районе Ромема за 156 миллионов шекелей, а «Рент ИТ» — 52 квартиры в проекте «Аура Сити» в Хадере за 108,5 миллиона шекелей.

Общий объём этих инвестиций превысил миллиард шекелей, что знаменует конец длительного периода стагнации в секторе институциональной аренды. Означает ли это, что частный сектор готов к полноценному развитию после лет ожидания благоприятных экономических условий?

Потенциал: «Сфера пробуждается, и не зря»

Рит-фонды (REIT — Real Estate Investment Trust) — это инвестиционные инструменты, ориентированные на получение дохода от недвижимости. До 2016 года их деятельность в Израиле была сосредоточена преимущественно на офисных и торговых площадях. Однако после внесения поправок в Постановление о подоходном налоге фонды получили стимул инвестировать в рынок долгосрочной аренды жилья.

Первоначальные ожидания быстрого роста сектора столкнулись с реальностью: резкий рост процентных ставок сделал доходность таких проектов минимальной. Активность как частных инвесторов, так и государства практически сошла на нет. Сегодня ситуация меняется, и рит-фонды всё чаще выкупают «пакеты» квартир у застройщиков, находящихся на финальных стадиях строительства.

Нир Шмол, генеральный директор группы «Шнир», отмечает: «Накопление запасов нераспроданных квартир вынуждает застройщиков пересматривать стратегию. Продажа крупного пакета фонду позволяет сократить долговую нагрузку и отчитаться перед кредиторами о выполнении планов по реализации».

Даниэла Паз Эрец, владелица компании «Паз Экономика и Инжиниринг», добавляет: «Застройщики, не желающие „замораживать“ капитал на 20 лет при низкой доходности, готовы идти на уступки по цене. Это проекты с невысокой маржой, поэтому продажа готового актива становится способом высвобождения средств».

Застройщики: «Непростое решение»

Несмотря на выгоду, для застройщиков это вынужденная мера. Сделки часто совершаются с минимальной предпринимательской прибылью. Особенно это касается публичных компаний, вынужденных признавать убытки по проектам, которые ранее оценивались как высокодоходные. Однако давление со стороны банков, требующих дополнительного обеспечения из-за низких темпов продаж, делает продажу «пакета» квартир рит-фонду более привлекательной альтернативой, чем привлечение дорогостоящих кредитов.

Вопрос ставки: «Снижение на процент — огромная разница»

Снижение ключевой ставки Банком Израиля на 1% по сравнению с пиковыми значениями 2023 года существенно улучшило экономику таких сделок. Поскольку до половины суммы покупки обычно финансируется за счёт кредитов, снижение ставки на 1% экономит фондам значительные средства. Тем не менее, эксперты сходятся во мнении, что это лишь один из факторов. Рост спроса на аренду и неспособность широких слоев населения приобрести собственное жилье делают сектор долгосрочной аренды одним из самых перспективных направлений.

Будущее рынка

Адвокат Эрец Тик, управляющий партнёр фирмы «Липа и партнёры», оптимистичен: «Рит-фонды возвращаются, ожидая улучшения условий. Израилю потребуется огромное количество арендного жилья, учитывая рост населения и недоступность цен на покупку квартир. Мы видим, как рынок постепенно взрослеет, приближаясь к мировым стандартам. Вхождение крупных игроков в этот сегмент неизбежно приведет к созданию более развитой и стабильной системы институциональной аренды».