Время брать ответственность: кто распутает земельный узел в центре Иерусалима?
Около тысячи семей в старых районах столицы оказались в плену неопределенности: стоимость квартир падает, банки проявляют осторожность, а отсутствие защиты превращается в реальную угрозу. В то время как открылось окно возможностей для исторического урегулирования, медлительность сторон, и прежде всего ККЛ, грозит превратить кризис аренды в социальную и планировочную катастрофу.
Есть моменты, когда обычная институциональная динамика — та, что освящает ожидание, юридические тонкости и откладывание конца — становится опасной. Кризис земель бывшей церкви, находящихся в аренде у Керен Каемет ле-Исраэль (ККЛ) в центре Иерусалима, является именно таким моментом. Это уже давно не скучная оценочная дискуссия или вежливая юридическая борьба между адвокатами в кондиционированных кабинетах; это тяжелая повседневная реальность, вызывающая неопределенность и отсутствие безопасности у сотен семей, подрывающая стоимость их активов и наносящая ущерб стратегической стабильности районов Рехавия, Тальбия и Найот — в самом бьющемся сердце Иерусалима.
История уходит корнями в договоры аренды, подписанные ККЛ в первые дни существования государства с Греко-православной церковью. Согласно этим документам, ККЛ была предоставлена аренда на участки площадью в сотни дунамов для развития и застройки районов западной части города. Установленный механизм напоминал современную модель BOT: ККЛ развивает землю в течение периода аренды, а в конце всё должно вернуться владельцу. Хотя ККЛ была предоставлена возможность продления, условия остались туманными — срок не был четко определен, а денежное вознаграждение осталось открытым для интерпретации, которая может достичь миллиардов шекелей из государственных средств. Этот факт создает неясность и трудности, которые только усиливаются.
Эта модель аренды успешно работала десятилетиями. Она позволила создать элитные районы, национальные активы, такие как Музей Израиля, театр «Хан» и Центр Бегина, а также «зеленые легкие», такие как Долина Креста (Эмек ха-Мацлева). Однако течение времени и приближение имущественного «судного дня» привели к обратному эффекту: то, что в прошлом было сионистским успехом, сегодня превратилось в имущественный барьер, источник постоянной неопределенности и главный фактор урбанистического застоя в центре города. Сегодня, когда земли находятся в частной собственности и больше нет церковного вмешательства, правила игры изменились, и кажется, что решения можно достичь.
Экономические песочные часы: когда дом становится обузой
По мере приближения к 2050 году — дате истечения срока действия первоначальных договоров аренды — проблема обостряется с максимальной силой. Для жителей этих районов 2050 год — это не далекая будущая дата, а тяжелая тень, омрачающая любое экономическое решение в настоящем. Стоимость квартир снижается, рынок потенциальных покупателей сокращается, а банки, чувствительные к малейшему признаку имущественного риска, ужесточают свои позиции вплоть до полной блокировки выдачи ипотек на эти объекты.
Результатом является тихая человеческая трагедия. Владельцы квартир, многие из которых купили свои дома на честно заработанные деньги и вложили в них все свои сбережения, обнаруживают, что они «богаты на бумаге», но бедны на деле. «Мы живем с ощущением, что ковер вытягивают у нас из-под ног», — говорит Яаков, житель Тальбии, проживающий в здании на арендованных землях. — «Квартира, которая должна была быть нашей экономической страховкой, потеряла половину своей стоимости. Банки не дают покупателям ссуды, и мы застряли в доме, о будущем которого через два десятилетия не имеем ни малейшего представления. Это не жизнь, и очевидно, что ответственность ККЛ — позаботиться о нас».
Окно возможностей: поднимут ли перчатку ККЛ, мэрия Иерусалима и Extell?
Сочетание растущего бедствия жильцов и того факта, что нынешним владельцем является частное бизнес-лицо, создает редкое окно возможностей. Вопреки распространенной тенденции ждать, размывать и перекладывать острые вопросы на решение судов, кажется, что сегодня существует реальная возможность собрать стороны и избавить земли от их бедственного положения.
В прошлом предпринимались попытки продлить аренду, и даже была подана петиция в БАГАЦ, которая находится в зачаточном состоянии и рассмотрение которой, как ожидается, займет долгие годы, наряду с попытками законодательства, застрявшими еще с 2014 года. Но сегодня ко всем сторонам приходит понимание, что эти инструменты ограничены, вызывают глубокие юридические споры из-за драматического ущерба собственности и, прежде всего, связаны с огромными расходами, которые лягут на плечи общественности.
Вместо того чтобы годами судиться, понимание того, что правильно решить вопрос по согласию, набирает обороты. Компания Extell уже объявила, что находится на продвинутой стадии переговоров и на пороге подписания сделок по городскому обновлению с несколькими комплексами на этих землях, а параллельно жильцами был создан форум, действующий для того, чтобы подтолкнуть ККЛ и владельца к достижению соглашения.
Несмотря на признаки оптимизма, со стороны ККЛ сохраняется неясность, и теперь взоры обращены на вступающего в должность председателя ККЛ Эяля Острински, который недавно заявил, что не намерен придерживаться политики «сидеть и ничего не делать» и что «в течение полугода с сегодняшнего дня мы примем основополагающее решение по этому вопросу».
Путь к решению: один получает выгоду, другой не несет убытков
Обсуждавшиеся ранее контуры решения свидетельствуют о реальной возможности создать схему, при которой выигрывают все стороны, не втягиваясь в войны на истощение. Такое решение должно, прежде всего, немедленно гарантировать статус жильцов на долгие годы, при этом права будут даже повышены до полного владения для тех, кто решит продвигать проекты городского обновления — критическая необходимость, особенно в свете нехватки защищенных комнат (МАМАД) в нынешней ситуации с безопасностью и учитывая возраст подавляющего большинства зданий.
Параллельно правильное урегулирование обеспечит общественную собственность на национальные активы и общественные земли на поколения вперед и предотвратит ситуацию, при которой центральные учреждения культуры остаются зависимыми от истекающих договоров аренды. Чтобы создать экономический двигатель, который профинансирует весь процесс, обсуждаемая схема включает предоставление владельцу возможности развивать те немногие земельные резервы, которые еще остаются свободными. Решение в таком духе может сэкономить миллиарды из государственных средств и, главное, положить конец человеческим страданиям жильцов.
Цена промедления
Время не нейтрально. Его значение в этом вопросе — продолжение снижения стоимости квартир тысяч иерусалимцев и снижение стоимости земли для ККЛ. Рынок не ждет решений, которые затянутся на десятилетия; он оценивает неопределенность здесь и сейчас. Каждый месяц ожидания со стороны ККЛ, владельца и мэрии Иерусалима и уклонение от продвижения к окончательному соглашению еще больше подрывают личную и экономическую безопасность жильцов.
Общественная дискуссия иногда склонна скатываться к принципиальным спорам о прошлом: кто был прав, кто знал, что он арендует, и что думал владелец, когда покупал землю. Все это не главное. Главное — что правильно сделать сейчас для жильцов и для Иерусалима. Длительная юридическая борьба может казаться «справедливой» в теории, но на практике она обрекает целое поколение иерусалимцев на жизнь в тревоге. Согласованное и сбалансированное урегулирование — единственный путь вернуть спокойствие жильцам и стабильность рынку.
В заключение: требуется лидерство вместо уклонения
Районы центра Иерусалима стоят сегодня на историческом перепутье. ККЛ, мэрия Иерусалима и компания Extell должны взять на себя ответственность и действовать без промедления. Вместо продолжения стагнации пришло время перейти к современному урегулированию, соответствующему сегодняшней реальности, которое обеспечит имущественную безопасность жильцам, национальные активы общественности и возможность развития владельцу. В конечном счете, речь идет не о споре по пунктам договора, а о жизнях людей. О способности старых и новых жителей знать, что дом, в котором они живут, действительно принадлежит им, он безопасен и защищен — сегодня и завтра. В нынешней ситуации решение — это не роскошь, а моральный долг и насущная национальная необходимость. Пришло время разрубить гордиев узел и вернуть Иерусалиму в целом и жильцам в частности заслуженную ими определенность.
