Застройщик как барометр: почему реализм важнее обещаний
В сфере городского обновления (итхадшут ирони) часто возникает иллюзия, что застройщик может бесконечно увеличивать компенсации владельцам квартир. Однако на практике успех проекта зависит от строгого баланса между планировочными ограничениями, экономической целесообразностью и требованиями банков.
В проектах городского обновления (итхадшут ирони) иногда возникает ошибочное впечатление, будто у застройщика есть возможность предоставлять владельцам квартир всё больше компенсаций без каких-либо ограничений. На практике это невозможно с экономической, планировочной и юридической точек зрения. Кроме того, для реализации проекта необходимо понимать детали, которые не видны в сухих экономических отчетах — те, что приходят из глубокого знания местности и реальной жизни за пределами офисных стен.
Во-первых, для каждого участка или нового плана существуют жесткие планировочные ограничения. Они касаются этажности, объема строительства, линий застройки и требований муниципалитета. Бывают случаи, когда одно здание получает определенные права, а соседнее — расширенные, без видимой на то причины, однако не стоит делать поспешный вывод, что их статус идентичен. Всё это определяется политикой местных властей. Поэтому, даже при наличии желания предоставить владельцам квартир большую площадь или дополнительные этажи, получить на это разрешение удается далеко не всегда.
Во-вторых, у каждого проекта есть четкие экономические рамки. Застройщик обязан финансировать расходы на проектирование, консультантов, сборы, налоги, строительство, банковское сопровождение, гарантии, страховки и маркетинг. Компенсации владельцам земли — такие как дополнительная площадь, балкон, парковка, кладовая или улучшенная отделка — предоставляются за счет прибыли проекта. Когда размер компенсаций превышает разумные пределы, прибыль «съедается», проект становится нерентабельным и, как следствие, не реализуется вовсе.
Кроме того, случается, что застройщик на старте обещает чрезмерно щедрые компенсации, чтобы выиграть тендер, но позже выясняется, что выполнить их невозможно. Когда это вскрывается, жильцы разочаровываются и начинают искать нового застройщика или оказываются втянутыми в водоворот бесконечных судебных исков. Если бы владельцы квартир получали здравые советы от своих консультантов, они понимали бы, что нереалистичные обещания лишь тормозят продвижение проекта.
В-третьих, банки, предоставляющие финансовое сопровождение, тщательно проверяют осуществимость проекта. Если обязательства перед владельцами земли слишком высоки по отношению к ожидаемым доходам, банк может отказать в финансировании, тем самым сорвав сделку.
Поэтому главная задача застройщика — найти баланс между желанием владельцев квартир получить максимум и способностью реализовать проект на практике. Разумное и выполнимое соглашение всегда лучше, чем громкие обещания, которые невозможно воплотить в жизнь.
Автор: Чико Абрам — заместитель генерального директора по городскому обновлению и развитию бизнеса, группа «Леонардо»
Маркетинговая статья при поддержке группы «Леонардо»; подготовлена редакцией Duns 100.
