Застройщики сворачивают проекты в Тель-Авиве из-за низкой рентабельности
Согласно отчету Управления по обновлению городов за 2025 год, объем продаж квартир в проектах обновления жилого фонда в Тель-Авиве упал на 34%, а количество заявок на получение разрешений на строительство сократилось на 20%. Высокие затраты на финансирование и избыток предложения вынуждают девелоперов пересматривать условия сделок или вовсе отказываться от реализации проектов в городе.
Трудности, с которыми сталкиваются застройщики в Тель-Авиве, получили документальное подтверждение в отчете Управления по обновлению городов за 2025 год, опубликованном на этой неделе. Данные указывают на снижение объемов продаж в проектах обновления жилого фонда и сокращение заявок на получение разрешений на строительство, что дополняет общую тенденцию к замедлению темпов начала реализации проектов «Пинуй-Бинуй» (расселение и застройка) и ТАМА-38 в городе.
Ситуация подтверждается свидетельствами самих девелоперов, которые предпочитают замедлять продвижение проектов и даже отзывать ранее полученные разрешения. Многие компании переориентируются на проекты обновления городов в других населенных пунктах, где уровни экономического риска и планировочной неопределенности значительно ниже.
Наводнение проектами
В 2025 году в Тель-Авиве было продано 1 292 квартиры в рамках проектов обновления городов, что на 34% меньше по сравнению с 2024 годом, когда объем продаж составил 1 981 квартиру. Доля Тель-Авива в общем объеме продаж по округам сократилась до 41% против 50% годом ранее.
Параллельно зафиксировано снижение количества заявок на получение разрешений на строительство примерно на 20%. Объемы начала строительства в проектах «Пинуй-Бинуй» и ТАМА-38 в городе снизились на 5% по сравнению с 2024 годом. В результате доля проектов обновления городов в общем объеме начала строительства в Тель-Авиве составила 58,4% по сравнению с 62,8% в прошлом году.
«Данные отчета подтверждают "идеальный шторм" в отрасли обновления городов в Тель-Авиве», — объясняет оценщик недвижимости Шмулик Коэн. По его словам, кризис вызван сочетанием факторов: исключительно высокими ценами в городе, значительными затратами на возведение и финансирование, которые остаются высокими даже после снижения процентных ставок. Ситуация усугубляется избытком предложения, включая гигантские проекты в Сде-Дов и районе Бавли, что создает жесткую конкуренцию за узкую аудиторию покупателей.
«Этот шторм вынуждает застройщиков пытаться улучшить экономическую целесообразность проектов. Многие обращаются к владельцам квартир с предложениями изменить планировку, уменьшить площади или вовсе отказываются от реализации», — отмечает Коэн. Примером растущих трудностей стала сделка, в рамках которой группа «Минарав» приобретает 49% проекта на улице Ла-Гвардия у группы «Аншей ха-Ир» с доплатой в 32 миллиона шекелей.
Изменение условий сделки
Застройщики признают, что проекты в Тель-Авиве становятся менее рентабельными. Итамар Бен Шалом, владелец и со-генеральный директор компании «Бен Шалом Йезима ве-Бния», отмечает, что рост затрат на строительство и высокая стоимость финансирования делают многие проекты убыточными. Это заставляет компании избегать реализации уже полученных разрешений или откладывать начало работ.
«Многие застройщики предпочитают не реализовывать разрешения, так как бартерные сделки (комбинация) перестали быть экономически выгодными в текущих условиях», — говорит Бен Шалом. Он добавляет, что компании часто просят владельцев квартир пересмотреть условия сделок, включая сокращение компенсаций или внесение доплаты в размере 400–500 тысяч шекелей на квартиру, чтобы достичь минимальной прибыльности в 16%, необходимой для получения банковского кредита.
Ориентир на Большой Гуш-Дан
Ран Янай, генеральный директор компании «Ц.Ф.», подтверждает, что замедление продаж и начала строительства — это долгосрочная тенденция. По его словам, застройщики, обещавшие жильцам «золотые горы», сталкиваются с невозможностью выполнения обязательств. В то же время он отмечает, что цены на проекты обновления в Тель-Авиве снизились примерно на 8%, что создает возможности для покупателей.
Или Бар, владелец и со-генеральный директор компании «Эко Сити», придерживается более оптимистичного взгляда, называя текущую коррекцию рынка «здоровым явлением». Он подчеркивает, что предложение новых квартир в центре города остается ограниченным, а спрос — высоким. «Эко Сити» продолжает расширять деятельность в городах-спутниках Тель-Авива, таких как Рамат-Ган, Холон, Бат-Ям и Хадера, где муниципальные власти проявляют большую гибкость, а условия для строительства более благоприятны.
