Бесконтрольный рынок ипотечного консультирования: риски для покупателей жилья
В Израиле сфера ипотечного консультирования до сих пор не урегулирована, что позволяет любому человеку называть себя экспертом без лицензии и надзора. В условиях отсутствия профессиональных стандартов покупатели жилья рискуют принять неверные финансовые решения, несмотря на появление новых инструментов на основе искусственного интеллекта.
Еще до встречи с банкиром или осмотра объекта недвижимости все больше покупателей жилья в Израиле приходят с готовыми ответами или, по крайней мере, с реалистичной картиной ситуации к самому важному финансовому решению в своей жизни — получению ипотеки и покупке квартиры. В последние годы на рынок выходят инструменты на основе искусственного интеллекта, которые позволяют моделировать сценарии, сравнивать варианты ипотеки и оценивать уровень риска сделки. Удешевление ипотеки на десятки тысяч шекелей для многих является значительным изменением. Информация, которая раньше была доступна только консультантам, становится доступной по нажатию кнопки.
Но именно это развитие обнажает более глубокую проблему рынка: сфера ипотечного консультирования в Израиле до сих пор окончательно не урегулирована, и на практике любой человек может работать консультантом без обязательного лицензирования, профессионального надзора или единого стандарта. Это представляет собой немалый риск, так как в отсутствие регулирования отрасли и установления минимального порога для деятельности создается бесконтрольный рынок, на котором наряду с опытными профессионалами действуют лица без достаточной подготовки. На существующем рынке есть значительные различия между консультантами как в уровне знаний и опыта, так и в вопросе интересов, стоящих за рекомендациями. В результате покупатели нередко принимают критические решения на основе недостаточно профессиональных или предвзятых консультаций, не осознавая этого в режиме реального времени.
«Ситуация, при которой любой может называть себя ипотечным консультантом без лицензии и надзора, особенно проблематична на рынке, где частные лица, не имеющие финансовой специализации, принимают решения на миллионы шекелей», — говорит Шалом Амояль, руководитель отдела ипотечного кредитования в Банке Иерусалима. По его словам, «общественность не всегда осознает, что иногда существуют компании, которые вознаграждают консультантов комиссионными, и это может влиять на получаемые ими рекомендации».
Поэтому Амояль добавляет, что одним из самых критических моментов является прозрачность:
«Покупатель должен понимать, какова квалификация человека, который его консультирует, каков его опыт и не замешаны ли в процессе посторонние интересы. Регулирование сферы — это не только профессиональный вопрос, но и необходимый шаг, призванный защитить потребителя. Оно может сократить разрывы, определить обязанности по раскрытию информации и создать более четкий профессиональный порог, подобно другим финансовым сферам».
Недавно комиссия Кнессета по экономике одобрила продвижение законопроекта об урегулировании сферы ипотечного консультирования, однако процедура окончательного принятия закона еще не завершена. Речь идет о шаге, призванном впервые упорядочить деятельность ипотечных консультантов в Израиле путем установления профессиональных стандартов, надзора и обязательных этических правил. Законопроект продвигался членами Кнессета Владимиром Беляком и Яаковом Ашером при поддержке председателя комиссии по экономике, депутата Кнессета Давида Битана. Его цель — гарантировать общественности профессиональное, ответственное и честное консультирование при принятии одного из самых значимых экономических решений в жизни семьи в Израиле.
Внедрение ИИ
Тем временем ипотечный рынок в Израиле вступает в новый этап с внедрением инструментов искусственного интеллекта в процесс принятия решений. В конечном счете речь идет об одном из крупнейших финансовых обязательств домохозяйств, но на практике многие покупатели подходят к нему с частичной информацией, неупорядоченными сравнениями и высокой зависимостью от различных факторов, а иногда и заинтересованных лиц на этом пути. Сложность заключается не только в ежемесячном платеже или процентной ставке. На решение по ипотеке влияет совокупность многих факторов, включая стоимость недвижимости, собственный капитал, располагаемый доход, существующие обязательства, уровень кредитного плеча, срок кредита, чувствительность к изменениям процентных ставок и платежеспособность в долгосрочной перспективе. Для большинства людей сложно соединить все эти переменные в одну ясную картину перед тем, как брать на себя обязательства по сделке.
«В этот пробел входят инструменты ИИ, цель которых не заменить ипотечного консультанта или банкира, а позволить провести более упорядоченную первичную проверку», — говорит Рон Новотны, основатель платформы PROPLY, основанной на ИИ. По его словам, «такая система может консолидировать данные, проверять границы возможностей, указывать на риски, показывать, что возможно, а что находится на грани, а иногда и сигнализировать о том, что сделка слишком рискованна для пользователя».
«Практическое значение для общественности — это изменение стартовой точки», — продолжает он. «Вместо того чтобы влюбиться в объект недвижимости, а затем пытаться понять, можно ли его профинансировать, можно начать с реальных финансовых возможностей. За короткое время пользователь получает реалистичный диапазон покупки, понимание ограничений финансирования, возможный уровень возврата и моменты, требующие проверки перед продвижением».
Тем не менее у инструментов ИИ также есть ограничения. Они не заменяют человеческое суждение и банковскую проверку и не несут ответственности за окончательное решение. Они могут упорядочить данные, выявить риски и определить границы, но само решение по-прежнему требует профессиональной проверки и личной ответственности покупателей. Рои Минков, генеральный директор компании деловой информации CofaceBDi, объясняет, что «независимо от того, используют ли получатели ипотеки услуги консультанта или передовые цифровые инструменты для помощи в принятии решений, важно понимать, что если рынок бесконтролен, без регуляции или надзора, ничто не заменит глубокого финансового понимания личного положения заемщика».
Минков говорит, что качественные кредитные данные, финансовая история и надежный кредитный рейтинг являются основой, на которой должна строиться любая рекомендация. «В противном случае покупатель рискует заплатить цену, взяв на себя обязательство, которое не соответствует его возможностям. Последствием может стать долгосрочный ущерб его кредитной истории и рейтингу, что повлияет на возможность получения кредита на хороших условиях в будущем», — резюмирует он.
По словам Лирана Селы, ипотечного консультанта, генерального директора и основателя компании «Села Инвестиции, Ипотека и Финансы», в прошлом высокопоставленного банкира в банке «Леуми», «ипотечный рынок в последние годы превратился в дикий запад — любой человек без надлежащего опыта может называть себя экспертом. Обещания о новом законодательстве или внедрении инструментов ИИ, которые наведут порядок в хаосе, звучат отлично, но они таят в себе реальную опасность для покупателей. Искусственный интеллект — это мощный инструмент для обработки данных, но на таком сложном и динамичном рынке, как ипотека, слепое доверие ему может нанести тяжелый экономический ущерб».
Села подчеркивает, что «алгоритм, каким бы умным он ни был, работает на основе сухой статистики прошлого. Он не способен предсказать драматические изменения на макроуровне, он не понимает вашу чувствительность к риску и не обязательно знает, как задать правильные вопросы о ваших деловых и семейных планах на ближайшие пять лет. Состав ипотеки, который выглядит идеальным при оптимизации на калькуляторе, в меняющейся реальности может оказаться процентной ловушкой».
