Дуплекс в востребованном районе Рамат-Гана по цене обычной квартиры

Сделка: на этой неделе мы анализируем три сделки, совершенные в районе Харуцим в Рамат-Гане, который во многом ассоциируется с проектами ТАМА 38. На улице Йоав, 4, были проданы три соседних пятикомнатных дуплекса площадью 125 кв. м, расположенных на 6–7 этажах восьмиэтажного здания. Стоимость каждой квартиры составила 4,8–4,85 миллиона шекелей. Проект реализует компания «Крински-Готлиб».

Окружение: район Харуцим на западе города стал востребованным среди молодых семей, которые не могут позволить себе жилье в Тель-Авиве, но стремятся к высокому качеству жизни рядом с парком Яркон, предпочитая относительную тишину района шумному центру.

Этот район Рамат-Гана претерпел существенные изменения благодаря программе ТАМА 38, преимущественно в версии 38/2 (снос и новое строительство). За несколько лет застройка района сменилась с трех-четырехэтажных зданий 50-х — 70-х годов на современные 7–8-этажные дома. Более четверти зданий уже прошли процедуру городского обновления, и еще многие находятся в процессе. На данный момент в районе добавилось около 800 единиц жилья, и ожидается строительство еще около 700.

Вместе с ростом жилого фонда появились жалобы на пробки и сложности с выездом из района — типичная проблема для локаций с высокой плотностью проектов ТАМА 38.

Цены на квартиры в обновленных домах составляют в среднем около 44 тысяч шекелей за кв. м, при этом новые квартиры стоят несколько дороже. Жилье в старом фонде продается примерно на 10% дешевле. Популярность района среди молодых семей объясняется тем, что цены здесь на 30% ниже, чем в 3-м и 4-м районах Тель-Авива.

О проекте: здание насчитывает 8 полноценных этажей над уровнем земли и частичный мансардный этаж. Под домом расположен общий подземный паркинг для жильцов домов по улице Йоав, 4, и улице ха-Нахар, 15, которые объединены в единый проект. Всего в комплексе строится 50 единиц жилья, из них 24 — на улице Йоав, 4. Ранее на этом месте находилось трехэтажное здание 50-х годов на 12 квартир.

Цены на проданные объекты в среднем достигают 42 тысяч шекелей за кв. м, что несколько ниже среднего уровня для новых квартир в этом районе.

О сделках: речь идет о двухуровневых квартирах на 6–7 этажах. Гостевая зона расположена на нижнем уровне, а спальни — на верхнем. Несмотря на то, что дуплексы зачастую менее популярны из-за наличия лестниц, три квартиры были проданы относительно быстро, что свидетельствует о высоком спросе.

На сайте Налогового управления была допущена ошибка в ценах одной из квартир. Разница в 50 тысяч шекелей между объектами объясняется тем, что покупатели более дешевой квартиры отказались от гостевого санузла на нижнем этаже, получив соответствующую скидку.

Стоимость квадратного метра составила 38,8 тысячи шекелей, что ниже средних цен по проекту. Это одни из самых доступных пятикомнатных квартир в комплексе, так как большинство других аналогичных объектов были проданы по цене от 5 миллионов шекелей.

По нашему мнению, такая разница обусловлена спецификой дуплексов, которые привлекают более узкую аудиторию, чем одноуровневые квартиры. Хотя у них есть своя целевая аудитория, большинство покупателей, особенно старшего возраста, предпочитают квартиры на одном этаже.

Слово застройщика: в компании сообщили, что квартиры будут переданы с высоким уровнем отделки, включая роскошные кухни и паркет. В отличие от старых моделей дуплексов, где второй этаж часто занимала только родительская спальня с большим балконом, здесь реализовано полное разделение между гостевой и частной зонами. Амит Готлиб, один из владельцев компании, отметил: «В этом есть преимущество: дети могут принимать гостей, не мешая родителям, и наоборот. Кроме того, такая планировка лучше подходит для работы из дома».

В конечном итоге: дуплекс — это формат с собственными плюсами и минусами. Если молодые покупатели находят квартиру, отвечающую их потребностям, качественно оснащенную и при этом более доступную по цене — это удачное приобретение.