Игаль Димри: «Я предвидел рост цен на юге 15 лет назад — покупайте, это будет стоить дорого»

Четыре высокопоставленных представителя сферы недвижимости — Цахи Арци, глава департамента строительства и недвижимости в «Банке Леуми»; Игаль Димри, владелец контрольного пакета акций и генеральный директор компании «Й.Х. Димри»; Цахи Абу, генеральный директор и владелец «Группы Абу»; и Офра Хадад, заместитель генерального директора и владелица «Евро Исраэль» — собрались для беседы с корреспондентом Globes Ювалем Нисани на Южной бизнес-конференции Globes, чтобы обсудить драматический расцвет строительства и недвижимости на юге.

Панель открылась вопросом к аудитории: каким было изменение объема начатых строительств жилья в Южном округе в период с 2020 по 2025 год? Большинство присутствующих ответили верно: рост на 20%. Хотя 2025 год стал рекордным по количеству начатых строительств по всей стране, Южный округ выделяется особенно. Что стоит за этим развитием?

Цахи Арци, глава департамента строительства и недвижимости в «Банке Леуми», подчеркивает: «Когда говорят о южном регионе, нужно помнить, что это очень большая территория, и у каждого города своя история, с различиями в налоговых льготах, уровнях цен и зонах занятости. И все же есть несколько общих характеристик: более доступный уровень цен, квартиры в диапазоне 2–3 миллионов шекелей и, конечно, поезда, общественный транспорт и зоны занятости. С 7 октября появилась также национальная мотивация заселять Юг и покупать здесь квартиры. Кроме того, сохраняется стоимость квартир — если и наблюдается снижение индекса, то на юге это лишь незначительное снижение, и объем нераспроданных запасов также находится под контролем».

Игаль Димри, владелец контрольного пакета акций и генеральный директор «Й.Х. Димри», рассказывает: «Я предвидел это еще 15–20 лет назад. Я говорил людям покупать любой клочок земли на юге. Качества людей на юге, в их отношении друг к другу, нет больше нигде. В Нетивоте было 7 800 жителей в 1989 году, когда я основал компанию, а сегодня их уже более 60 тысяч. Темпы роста сумасшедшие, также в Офакиме и Сдероте. В сфере транспорта и образования наблюдается отличное развитие — и через 10 лет лучшее образование будет на юге».

«Города, пострадавшие 7 октября, процветают»

Цахи Абу, генеральный директор и владелец «Группы Абу», подкрепляет ощущение восстановления после войны: «Я приехал из Ашдода и видел все эти подъемные краны. Народ Израиля ведет себя как человеческое тело: когда орган поврежден — вся кровь течет, чтобы его исправить. Мы видим, что после 7 октября города, пострадавшие сильнее всего, — это те же города, которые процветают. С тех пор наблюдается положительная миграция около 3 000 жителей. Это происходит также благодаря мэрам, которые отодвигают свои политические интересы в сторону и привлекают людей не из своего политического электората».

Банковская система, добавляет Арци, также изменила подход: «10–15 лет назад Юга не было на карте недвижимости. Сегодня «Банк Леуми» присутствует во всем регионе — в проектах сопровождения жилья, торговли и логистики. Это не точечный процесс, а часть широкого регионального экономического роста».

Офра Хадад, заместитель генерального директора и владелица «Евро Исраэль», детализирует влияние налоговых льгот: «Работник, который зарабатывает около 26 тысяч шекелей в месяц и сравнивает Беэр-Шеву с Нетивотом — в Беэр-Шеве он заплатит примерно на 3 000 шекелей больше налогов каждый месяц. Это значительная экономия. Ипотека в миллион шекелей составляет около 5 500 шекелей, так что фактически государство почти финансирует ипотеку тем, кто там живет. Возможно, даже остается излишек на покупку второй квартиры. Поэтому спрос высок».

Вместе с тем, по ее словам, есть и недостатки: «Пришло время, чтобы правительство Израиля начало относиться к Беэр-Шеве как к мегаполису Негева. Есть налоговые льготы для окрестных населенных пунктов, а Беэр-Шева остается позади. Нужно создать баланс, который будет правильным для всех. Через 10–20 лет основное развитие Израиля будет здесь, на юге». Она добавляет, что Беэр-Шева страдает от стагнации населения в последние годы, в то время как соседние города наслаждаются резким ростом.

---

«Правительство виновато в легкости сбора протекшена»

А что насчет протекшена (рэкета), который тяготит отрасль?

Хадад указывает на местное решение: «В Нетивоте действует подразделение «Офек» — городская охранная компания. Вместо того чтобы фиктивные охранные фирмы охраняли стройплощадки, подрядчики платят городскому подразделению, и уровень безопасности растет. Протекшен вредит всему обществу — в том числе через фиктивные зарплатные ведомости и пособия, которые в итоге финансируются государством. Это проблема не только подрядчиков, но и всего государства Израиль».

Димри подчеркивает необходимость твердой позиции: «Тот, кто сдается — платит. Это как рак, но с этим нужно бороться. У нас почти нет протекшена, потому что мы не позволяем этому случиться. Нельзя уступать». В любом случае, он подчеркивает: «Подразделение «Офек» лучше, чем полиция Израиля».

Абу добавляет, что правительство также виновато в легкости сбора протекшена с помощью фиктивных охранных фирм: «Одним из условий получения страховки является заключение договора с охранной фирмой, признанной государством. Все говорят, что не платят, но нужно проверить, кто стоит за охранными фирмами, находящимися на объектах. «Офек» не признается страховыми компаниями. В строительстве протекшен выражается в якобы упорядоченных охранных фирмах. По всей видимости, нет прямой связи с каким-либо вымогательством, просто заключают договор с охранной фирмой, которую признает страховка».

Важный совет покупателям квартир

Что касается самого рынка недвижимости, Офра Хадад говорит, что «рынок жилья бросает вызов, на севере и на юге есть продажи, в центре — меньше. Цены, которые есть сегодня, — это не то, что будет через 3–4 месяца. Поставщики повышают цены на пластик и бетон, и это повлияет на цены на жилье». Цахи Арци признает, что «объем сделок упал на 34% без учета субсидированных квартир по сравнению с 2024 годом. Но рынок недвижимости в движении, никто не останавливается. Есть 80 тысяч начатых строительств, рекорд за 30 лет. Хотя стараются получать более умное и осторожное финансирование, рынок в движении».

Димри говорит, что «в свете роста цен, более разумные цены — на периферии». Он признает, что в то время как они строят и в проекте Бавли, и в Сде-Дов, «темпы продаж в Сде-Дов невелики. Мы сохраняем уровень цен, мы не знаем, что такое пресейл и все эти акции, это все чушь. Мы предлагаем хороший дом и надлежащий сервис, поэтому темп продаж медленный, но мы не опасаемся. Недвижимость — это сфера на долгосрочную перспективу».

«Группа Абу» выиграла тендер на восстановление башен «Да Винчи», которые пострадали от иранской ракеты в ходе 12-дневной войны в июне 2025 года. По словам Абу: «Мы воспользовались возможностью. 20 квартир в южном здании, которое пригодно для заселения, и 20 квартир в северном здании, которое все еще выведено из строя. Мы уже начали маркетинг квартир в южном здании, и все они скоро будут заселены».

Относительно замедления продаж он говорит, что проблемы со спросом нет, просто сейчас он направлен на рынок аренды: «Доля арендаторов жилья выросла с 24% до более чем 30% сегодня. Условия процентной ставки заставляют людей предпочитать аренду квартиры, пока не пройдет гнев, и только тогда мы перейдем к покупке квартиры». Офра Хадад рассказывает, что как раз в Нетивоте «почти нет квартир для аренды. На каждую квартиру, выходящую на аренду, претендуют 3–4 семьи, это поразительный показатель».

В завершение, совет по покупке квартиры?

Офра Хадад советует «идти за деньгами, каждое рамочное соглашение в любом городе приносит развитие в деятельности, покупку квартир, занятость, больницы… люди идут за работой, чтобы жить. Тот, кто видит, что подписано рамочное соглашение, пусть покупает в этом городе уже на стадии пресейла до получения разрешения на строительство. Город улучшится, и это сохранит цены на жилье и поднимет их».

Димри добавляет, что это верно и в отношении нежилой недвижимости: «Когда хотят построить аэропорт, уже покупают логистику и торговлю. Продолжайте покупать квартиры на периферии. Через 3–4 года цены вырастут. Мы увидим еще сотни тысяч единиц жилья в ближайшее время».

*** Полное раскрытие информации: Конференция проводится благодаря сотрудничеству с группой «Штраус», «Банком Леуми» и мэрией Нетивота. При спонсорской поддержке: «Дипломат», «Мифаль ха-Паис» и «Радио Даром», а также при участии: «Таглит» и «Мекорот».