«Я читал, что рынок недвижимости рухнет, как карточный домик, это правда?»
Знакомый спросил меня, не является ли раздача бесплатных квартир застройщиками признаком скорого краха рынка недвижимости. Разбираемся, почему это не так и какие скрытые факторы, включая преступность, влияют на цены.
- Один из моих знакомых спросил меня на этой неделе, как компания недвижимости, подобная «Аншей ха-Ир», может раздавать квартиры бесплатно. Он прочитал на одном из форумов в Facebook, что застройщики вот-вот обанкротятся, а рынок недвижимости рухнет, как карточный домик. В раздаче бесплатных квартир он увидел признак того, что компаниям нужен «баллон с кислородом». «Я читал, что скоро квартиры будут стоить миллион шекелей», — сказал он.
Это правда, многим застройщикам в этот период действительно нужен «кислород», но это не означает, что рынок вот-вот рухнет. Есть мелкие застройщики, которые терпят крах: они закредитованы, не справляются с выплатой процентов, а некоторые берут деньги на «сером рынке» и не выдерживают давления. «Посмотри, что происходит на рынке ипотеки. Объем просрочек растет и превышает 4 миллиарда шекелей. Означает ли это, что рынок ипотеки рухнет?», — ответил я ему. «В процентном отношении число людей, допускающих просрочки, близко к 0,6%. Есть те, кто не справляется и продает жилье. То же самое у застройщиков».
«Но ты не ответил, как может быть, что «Аншей ха-Ир» раздает квартиру бесплатно?», — спросил он снова. Я объяснил, что компания не раздает квартиры на улице — это умный маркетинговый ход. Был период, когда она не могла продать квартиры, поэтому решила разыграть одну из них. «Но квартира в Тель-Авиве стоит 6-7 миллионов шекелей», — парировал он, прочитав лишь заголовки в экономических разделах.
Я пояснил, что речь идет о небольшой 2-комнатной квартире стоимостью около двух миллионов шекелей. «Значит, застройщик потерял 2 миллиона?», — спросил он. «Квартира обошлась застройщику в 1,6 миллиона шекелей. Это сумма, которую он потерял. Но он сэкономил 2 миллиона на рекламной кампании и продал 13 квартир, часть из которых — элитные. Застройщик внес суммы с восемью цифрами в банк и сэкономил на процентах, которые платит банку каждый месяц. Так что ты скажешь, застройщик проиграл?», — спросил я.
«Но написано, что компания «Прашковски» продает квартиры на тендере со скидкой 15%», — настаивал он. «Ты прав», — ответил я. «Но скидка идет не от прейскурантной цены компании, а от рыночных цен в округе. Прейскурант ниже. Я проверил: минимальная цена в проекте примерно на 8% ниже их прейскурантной цены».
«Ну, а 8% — это не скидка?», — спросил он. «Конечно, это скидка», — ответил я. «Но это минимальная цена. В среднем застройщик должен продать квартиру со скидкой 6% с незначительной льготой по финансированию. В любом случае большинство застройщиков дают скидку 4%. На деньгах, которые он получает, он экономит 3% на расходах по финансированию».
«Так кто же выигрывает?», — спросил он, как раз перед тем, как я получил индекс, показывающий, что «Аншей ха-Ир» является сильнейшей компанией в Тель-Авиве в сфере городского обновления. «Тот, кто покупает, и тот, кто продает», — ответил я. «Знаешь что?», — подытожил он. «Может быть, это время воспользоваться давлением и купить небольшую квартиру в Тель-Авиве».
- Цены на жилье за последний год снизились на однозначный процент. Застройщики продают квартиры со скидками, а продавцы вторичного жилья находятся под давлением и снижают цены на более высокие проценты. Публичные компании «перепрыгивают» через замедление в своих отчетах. Они выделяют отдельной строкой вопрос льгот по финансированию, поэтому цены продаж остаются относительно стабильными — снижение в среднем на 5%-7%. Тем не менее, льготы по финансированию отражают дополнительное снижение, поэтому есть те, кто говорит о падении цен на 10%, особенно в Тель-Авиве.
Нужно помнить, что новые квартиры составляют лишь 45% от общего числа проданных, и из них только четверть — с льготами по финансированию. Это означает, что чуть более десятой части квартир продаются с такими скидками. В Тель-Авиве влияние больше. Когда цены на квартиры в Тель-Авиве падают, вероятность того, что индекс цен на жилье снизится, выше.
Причина, по которой цены остаются относительно высокими, — это расходы на финансирование, товары, а также расходы на строительство. Процентная ставка высока, товары, поступающие из-за границы, подорожали, а китайские рабочие обходятся в 3 раза дороже палестинских. Один из застройщиков рассказал мне на этой неделе, что платит 1600 шекелей за китайского рабочего, в то время как палестинский рабочий зарабатывал у него 500-600 шекелей в день.
«Если раньше квартира стоила мне 100 шекелей и я продавал за 130, то сегодня она стоит 120 шекелей. Когда клиент хочет скидку, я не могу сильно снизить цену, поэтому я даю льготы по финансированию. Цены в моем проекте не упали более чем на 4%, а качество строительства улучшилось с тех пор, как здесь китайцы», — объясняет он. «Я действительно не завидую застройщикам в Тель-Авиве. Они находятся в проблеме. Продают квартиры с более высокими скидками, 6%-7%. Этот рынок в бедственном положении, поэтому я туда не зашел». Я спросил, время ли сейчас покупать квартиру в Тель-Авиве. «Хотя я там не продаю, но ответ однозначно да», — ответил он.
- Стоимость земли в Израиле очень высока. Если вы купили квартиру, скорее всего, расходы на землю и строительство составляют не менее 85% от платежа. Но есть еще один показатель, который вы не приняли во внимание: сколько стоит «протекшн» (дань) в вашей ипотеке.
Риелторы подвергаются нападениям, пожилые женщины запугиваются, а миллионы отмываются: вот что происходит в эти дни с некоторыми застройщиками, в основном мелкими, на периферии. Явление вымогательства и «протекшена» не прекращается. Раньше оно ограничивалось частными домами в районе бедуинских населенных пунктов в Негеве, а сегодня оно возвращается с размахом — и к застройщикам тоже. Если до сегодняшнего дня вы думали, что единственные факторы, определяющие цены на квартиры в Израиле, — это глава Банка Израиля, министр финансов и рынок иностранных рабочих, вам стоит обновить свой ипотечный калькулятор. Новый, тихий и грозный компонент добавился в уравнение: пункт «вымогательство с угрозами».
Это явление просачивается сейчас и на рынок вторичного жилья. На этой неделе было подано обвинительное заключение против преступной семьи, которая обращается к владельцам квартир, включая 82-летнюю женщину, и объясняет им четко: «Вы не можете продавать здесь квартиры, только я покупаю». Риелтор, продающий квартиры, давно вышел из уравнения после того, как эти семьи разбили ему машину. Они покупают эти квартиры по дешевой цене и попутно встречаются с застройщиками, угрожают и требуют долю в сделках, чтобы строительная площадка не сгорела.
Если текущая ситуация продолжится и организованная преступность продолжит проникать на рынок недвижимости, цены вырастут. Застройщики, правда, не включают плату за «протекшн» в свои отчеты, но тот, кто платит цену в конце, — это покупатель квартиры. Полиция обязана бороться с этим явлением. История из Рамле — лишь часть деятельности преступных организаций. На этот раз прокуратура и отдел по борьбе с особо тяжкими преступлениями (ЯМАР) проделали очень хорошую работу. Они потребовали конфисковать квартиры и миллионы, собранные в качестве платы за «протекшн». Это явление должно исчезнуть и с игровой площадки застройщиков. И чем раньше, тем лучше.
