Как преодолеть «пробку» в сфере городского обновления
Почему даже спустя два с половиной года войны городское обновление в Израиле не ускорилось, и что начинает меняться сейчас? Руководители отрасли на конференции «Время финансирования» (Zman Mimun) обсудили главные вызовы рынка недвижимости.
Около 300 профессионалов в сфере недвижимости и финансов собрались на конференции «Время финансирования» (Zman Mimun), организованной изданием «Надлан Медиа» в отеле «Карлтон» в Тель-Авиве. Участники пытались определить вектор развития израильского рынка недвижимости в условиях текущей оборонной и экономической неопределенности. Вторая панель дискуссии, посвященная городскому обновлению, наиболее ярко высветила разрыв между планированием и практической реализацией проектов.
Модератор панели, адвокат Зив Каспи, партнер-основатель фирмы «Гинди Каспи и соавт.», подчеркнул, что финансовое сопровождение городского обновления — это сложный процесс, объединяющий вопросы планирования, прав собственности и финансов.
«Самое сложное — это правообладатели», — отметил он, пояснив, что необходимость закладывать землю и предоставлять гарантии делает такие проекты значительно более трудоемкими, чем обычное строительство.
«Недостаточно утвердить, нужно заставить это произойти»
Инженер города Иерусалим Йоэль Эвен заявил, что проблема заключается не в количестве планов, а в их реализации. По его словам, в Иерусалиме произошел переход от «маршрута властей» к «маршруту застройщиков», где девелопер берет на себя планирование и исполнение. Сегодня около 99% проектов в городе развиваются именно так, что привело к заметному росту объемов строительства. Муниципалитет, в свою очередь, осуществляет плотный мониторинг проектов, выявляя препятствия на этапе финансирования или бюрократических согласований.
Финансирование меняется: роль внебанковского сектора
Одной из ключевых тем стало изменение структуры финансирования. Поли Тетро, партнер и основатель группы «Топ Капитал», отметил растущую роль внебанковских структур. В условиях снижения прибыльности они предлагают более гибкие решения, такие как эквити и промежуточные кредиты, зачастую не требуя предварительных продаж на начальных этапах. Рут Леви, генеральный директор «Эдит Финанс», подтвердила, что внебанковский сектор стал необходимой альтернативой, способной адаптироваться к меняющейся реальности благодаря использованию ИИ и гибким условиям финансирования.
Проблема планирования и реальность
Со стороны застройщиков прозвучали призывы к осторожности. Адвокат Реэм Рацон, генеральный директор «Ав-Гад», указал на падение продаж и рост затрат как на факторы, требующие тщательной проверки экономической целесообразности каждого проекта. Амир Хеллер, заместитель генерального директора группы «Альмог», раскритиковал планирование, которое ведется властями без достаточного участия девелоперов: «Планируют права и высотность, не проверяя, выполним ли проект на практике». Аудитор Арик Гилад из группы «Й.Д. Барзани» добавил, что городское обновление невозможно без развития соответствующей инфраструктуры.
Регуляция все еще отстает
Участники дискуссии сошлись во мнении, что неопределенность вокруг налога на улучшение (итель ашбаха) остается одним из главных препятствий. Адвокат Зив Каспи назвал абсурдной ситуацию, когда налог устанавливается в соответствии с рыночными условиями, которые к моменту реализации проекта уже не актуальны.
Несмотря на критику, панель завершилась на осторожно-оптимистичной ноте. Участники согласились, что рынок претерпевает глубокие изменения, однако путь к устранению «пробки» в отрасли остается долгим. Главный вывод дискуссии прост: если проект экономически не обоснован, он не будет реализован.
