Нью-Йорк: состоятельные арендаторы занимают значительную долю рынка жилья с регулируемой арендной платой

Для большинства жителей Нью-Йорка проживание в элитной квартире на Манхэттене с арендной платой, которая вдвое ниже рыночной, при наличии шестизначной зарплаты звучит как городская легенда. Но для небольшой группы арендаторов это реальность благодаря закону о регулировании арендной платы в городе.

Согласно анализу «Уолл-стрит джорнэл», основанному на данных опроса о жилье и уровне вакантных квартир в Нью-Йорке за 2023 год — самых актуальных доступных данных, — наиболее выгодные сделки по аренде в городе достаются именно некоторым из самых состоятельных арендаторов.

Четверть арендаторов с самыми высокими доходами, проживающих в квартирах с регулируемой арендной платой в Нью-Йорке, платят медианную арендную плату, которая на 1000 долларов в месяц ниже, чем арендная плата за квартиры на свободном рынке. Это экономия в 33% на арендной плате. Среди 10% арендаторов с самыми высокими доходами экономия достигает 1300 долларов в месяц, что составляет скидку в 36%.

Напротив, жильцы квартир с регулируемой ставкой, относящиеся к трем нижним квартилям по уровню дохода, платят лишь на 300 долларов меньше в месяц по сравнению с рыночными ценами, экономя 15%–22%.

Без проверки доходов

Повышенная экономия, которой состоятельные арендаторы пользуются годами в квартирах с регулируемой арендной платой, является одной из исключительных характеристик системы регулирования арендной платы в Нью-Йорке, крупнейшей в своем роде в США.

Часть этого разрыва в размере скидки обусловлена рыночными силами. Состоятельные арендаторы склонны проживать в более дорогих районах, где рыночные цены выше. Поэтому квартиры с регулируемой арендной платой в этих районах значительно дешевле по отношению к рыночным ценам, даже если они все еще дороги для среднего арендатора.

«Есть жильцы, которые платят 5000, 6000 и даже 8000 долларов в месяц за квартиры с регулируемой арендной платой», — сказала Алия Мухаммад, генеральный директор компании по анализу данных об аренде Openigloo. Другая часть этого разрыва является результатом того, как устроена система. Механизм регулирования арендной платы в Нью-Йорке, как правило, не проверяет уровень дохода жильцов, поэтому он не предназначен для того, чтобы препятствовать состоятельным арендаторам пользоваться им.

«Я не могу представить ситуацию, в которой пришлось бы проводить проверку доходов для миллиона квартир», — сказал Брэд Гринберг, директор Центра Формана при Нью-Йоркском университете. «С административной точки зрения это кажется почти невозможным».

Эти арендаторы, вероятно, получат еще большую выгоду от замораживания арендной платы, продвигаемого мэром Нью-Йорка Зохараном Мамдани, которое вступит в силу в октябре.

---

• 360 000 квартир были выведены из механизма регулирования арендной платы в Нью-Йорке с 1994 года.

• 200 000 квартир с регулируемой арендной платой — цель Мамдани к концу текущего десятилетия.

---

Анализ, проведенный «Уолл-стрит джорнэл», показывает, что медианная арендная плата в квартирах с регулируемой ставкой на Манхэттене составляет около половины рыночной цены, в то время как в Бронксе регулируемые квартиры дешевле всего на 12%. В Квинсе арендная плата в таких квартирах на 13% ниже рыночной, а в Бруклине скидка составляет 24%.

Есть представители сферы недвижимости, которые видят в состоятельных арендаторах, проживающих в квартирах с регулируемой арендной платой, признак того, что система функционирует ненадлежащим образом. По их словам, регулируемые квартиры должны доставаться людям, которые не могли бы позволить себе платить рыночные цены.

«Эти данные показывают, что система функционирует ненадлежащим образом», — говорит Массимо Д'Анджело, адвокат по вопросам недвижимости в Нью-Йорке, представляющий интересы частных арендодателей. «Нужно выделять эти квартиры людям, которые действительно в них нуждаются».

С другой стороны, организации по защите прав жильцов не видят проблемы в том, что небольшая часть арендаторов в квартирах с регулируемой арендной платой являются состоятельными. С их точки зрения, это как раз доказательство того, что городу нужно больше таких квартир, а не меньше.

«Это не программа социального обеспечения. Это не цель регулирования арендной платы. Мы заботимся не только о самых нуждающихся», — говорит Дариус Халил Гордон, исполнительный директор Совета по жилищным вопросам метрополии. «Цель состоит в том, чтобы гарантировать, что люди смогут позволить себе жить в городе, который они любят».

Квартиры с регулируемой арендной платой (Rent Stabilization) — это «святой грааль» для тех, кто ищет жилье в Нью-Йорке. Они отличаются от квартир с контролируемыми ценами (rent-control), где арендная плата подчиняется потолкам, установленным штатом. Квартиры с регулируемой арендной платой, напротив, подчиняются решениям Совета по рекомендациям по арендной плате — независимого городского органа, который устанавливает максимальный размер повышения арендной платы, который арендодатели имеют право взимать ежегодно.

Подавляющее большинство жильцов в квартирах с регулируемой арендной платой имеют низкий доход, и большинство этих квартир сосредоточено в Бронксе и Вашингтон-Хайтс, наряду с определенными районами в Квинсе и Бруклине.

Обещание Мамдани

Имея миллион квартир с регулируемой арендной платой, разбросанных по пяти районам города, экономисты говорят, что даже состоятельные арендаторы, вероятно, будут пользоваться системой. В таких районах, как Мидтаун-Ист, средняя ежемесячная арендная плата за квартиру с двумя спальнями составляет около 7500 долларов, что на 17% больше по сравнению с прошлым годом, согласно данным компании Zumper. Эти повышения цен заставили арендаторов рассматривать квартиры с регулируемой арендной платой как своего рода жизненно важный страховой полис.

Квартиры обычно попадают под режим регулирования арендной платы, если они были построены до 1974 года — года, когда закон вступил в силу, или если они получают государственное финансирование или какие-либо налоговые льготы. Во время своей предвыборной кампании Мамдани обязался создать 200 тысяч дополнительных квартир с регулируемой арендной платой в течение следующего десятилетия.

Согласно анализу данных за 2023 год, проведенному Бюджетной комиссией граждан (Citizens Budget Commission), домохозяйства с высоким доходом занимают около 10% от общего числа квартир с регулируемой арендной платой. Более 86 700 из этих домохозяйств зарабатывали более 200 тысяч долларов в год.

В прошлом арендодатели могли переводить квартиры с регулируемой арендной платой в категорию квартир на свободном рынке, если жильцы, проживавшие в них, зарабатывали более 200 тысяч долларов в течение двух лет подряд. Они также могли повышать арендную плату после проведения определенных улучшений в недвижимости, после отъезда жильцов.

Согласно Совету по рекомендациям по арендной плате города, с 1994 года более 360 тысяч квартир были выведены из механизма регулирования арендной платы. Однако в 2019 году штат значительно ограничил эти возможности, и с тех пор сфера недвижимости работает над тем, чтобы вернуть их. «Сегодня нет ежегодных проверок доходов жильцов», — сказал Д'Анджело, адвокат по вопросам недвижимости. «Это должно измениться».