«Рынок не заморожен: сделки с недвижимостью совершаются всегда»
В рамках Национальной конференции по недвижимости банка «Мизрахи Тфахот» эксперты обсудили, как строить сделки в текущих условиях, критикуя правительственные механизмы помощи. Дискуссия показала, что, несмотря на сложности, рынок недвижимости сохраняет активность, а покупатели продолжают искать возможности даже в условиях войны.
Можно ли построить сделку с недвижимостью, которая работает даже на рынке покупателей, в тени войны и при снижении рентабельности? Этот вопрос стал центральным на одной из ключевых панелей Национальной конференции по недвижимости банка «Мизрахи Тфахот» и группы «Едиот Ахронот», прошедшей под девизом «Меняем приоритеты».
В дискуссии «От вызова к возможности: как построить сделку, которая работает?» приняли участие Михаль Гур, генеральный директор «Перец Боней ха-Негев», Пнина Эла, директор сектора строительства и недвижимости в «Мизрахи Тфахот», и Бернард Раскин, основатель и генеральный директор «RE/MAX Израиль». Модерировала встречу Ила Цион, редактор отдела недвижимости ynet и «Едиот Ахронот».
Обсуждение показало, что рынок не мертв и не заморожен, однако он стал крайне сложным: застройщики вынуждены проявлять гибкость, сроки строительства затягиваются, а рентабельность падает. Тем не менее, в ряде районов сделки идут активно, а покупатели используют текущую ситуацию как возможность.
Неоднородный рынок: эффект географической цены
Пнина Эла, сопровождающая сотни проектов по всей стране, отметила, что около 40% проектов, финансируемых «Мизрахи Тфахот», относятся к городскому обновлению. По ее словам, проекты «пинуй-бинуй» (расселение-застройка), разрабатывавшиеся годами, наконец дошли до стадии реализации. Однако она также указала на трудности: застройщики просят владельцев старых квартир о гибкости, чтобы сохранить рентабельность на фоне роста затрат. Прогнозы окончания строительства регулярно переносятся на месяцы, а иногда и на год.
Эла подчеркнула, что рынок неоднороден: «Там, где цены составляют около 35 тысяч шекелей за кв. м и даже немного меньше — сделки совершаются». В более дорогих районах ситуация сложнее, причем даже внутри Тель-Авива наблюдается значительная разница между кварталами.
Михаль Гур из «Перец Боней ха-Негев» добавила, что компания концентрируется на районах второго и третьего круга вокруг центра, где цены варьируются от 1,5 до 3 миллионов шекелей. Она раскритиковала программу «Дира бе-анаха» («Квартира со скидкой»), заявив, что 50 миллиардов шекелей ресурсов были направлены узкой группе из ста тысяч избранных, вместо того чтобы помочь широким слоям населения. По ее мнению, программа «испортила» молодых покупателей, приучив их ждать «экзит» в миллион шекелей, вместо постепенного подъема по лестнице жилья.
Сделки 20/80 и инструменты продаж
В 2024 году рынок был наводнен сделками по схеме 20/80. В марте 2025 года временное распоряжение инспектора банков ограничило их использование до конца 2026 года. Эла подтвердила снижение частоты таких сделок, хотя они все еще применяются на стадии presale. Застройщики также используют другие инструменты, такие как подрядные ссуды и целевые скидки. Что касается отмен сделок, Эла отметила, что их объем остается крайне низким: «Шума больше, чем реальных проблем. Тот, кто покупает сегодня, намерен пользоваться квартирой».
МАМАД — out, МАМАШ — in
Михаль Гур рассказала о решении компании расширять стандартные защищенные пространства (МАМАД) до МАМАШей (защищенных пространств с санузлами). «В большинстве проектов мы изменили планировку, чтобы добавить функциональности. Это и защитный, и маркетинговый ход: родители предпочитают, чтобы у детей была спокойная ночь», — пояснила она.
Бернард Раскин из «RE/MAX Израиль» представил парадоксальную картину: на рынке «вторых рук» май стал лучшим месяцем за последние четыре года. По его словам, у этого сегмента есть уникальные преимущества: отсутствие зависимости от банковских условий, гибкость в цене, наличие готового МАМАДа и возможность немедленного заселения. Раскин категорически отверг термин «заморозка», напомнив, что сделки совершались даже в пик пандемии коронавируса. Примечательно, что впервые за 30 лет работы сети Тель-Авив оказался на первом месте по спросу.
Что заставит покупателей слезть с забора?
На вопрос о том, что подтолкнет рынок к росту, Раскин ответил однозначно: тишина. «Мы находимся в эпицентре идеального шторма. Когда наступит тишина, цены пойдут вверх, так как предложение сейчас ограничено». Он также отметил, что важным фактором спроса остаются иностранные граждане, которые покупают квартиры в Израиле для обретения чувства уверенности в нестабильном мире.
