Рынок недвижимости в стагнации: как обезопасить себя в проектах городского обновления

В последние недели рынок недвижимости характеризуется замедлением продаж, снижением цен и выжидательной позицией подрядчиков. Однако в секторе городского обновления ситуация иная: проекты «пинуй-бинуй» (расселение и застройка) и ТАМА-38 продолжают продвигаться, а девелоперы стремятся ускорить подписание договоров с жильцами. На волатильном рынке любая ошибка в планировании сделки может обернуться для владельцев квартир экономическим крахом и потерей их главного актива.

Разница между успешной реализацией проекта и многолетними судебными тяжбами заключается в предварительных проверках и взаимодействии с адвокатом, представляющим интересы жильцов еще до начала переговоров. Адвокат Рошаль Чулпаев, эксперт в области коммерческого права и неплатежеспособности, разъясняет ключевые риски.

На что обратить внимание при проверке девелопера

«Если вы входите в состав представительства жильцов, первое, что необходимо сделать — проверить финансовую устойчивость и опыт компании-девелопера. Графики и сроки в договоре — это святая святых. Контракт, не определяющий точные даты получения разрешения на строительство, начала работ и передачи ключей, может оставить вас в подвешенном состоянии на десятилетие.

Эти детали, наряду с техническими спецификациями, налоговыми гарантиями и выплатами за аренду жилья на период расселения, являются обязательными условиями, без которых нельзя подписывать никакие документы или протоколы о намерениях», — подчеркивает адвокат Чулпаев.

Гарантии как линия обороны

В сделках по городскому обновлению жильцы передают ключи и покидают свои дома, принимая на себя огромные риски. Для защиты прав необходимо требовать:

• Автономную банковскую гарантию согласно Закону о продаже.

• Гарантию оплаты аренды на весь период строительства.

• Налоговые гарантии.

Адвокат, представляющий интересы жильцов, обязан обеспечить жесткость и безотзывность этих гарантий, чтобы даже при возникновении трудностей у девелопера активы владельцев оставались защищенными.

---

Опасность «самолечения» и использования ИИ

В эпоху доступности информации многие представительства жильцов пытаются экономить, скачивая договоры из интернета или используя инструменты ИИ, такие как ChatGPT или Gemini, для анализа предложений девелоперов. Это критическая ошибка.

Инструменты искусственного интеллекта не учитывают специфику израильского законодательства в сфере городского обновления, не распознают скрытые «драконовские» пункты и не несут никакой юридической ответственности. Если проект будет заблокирован, ИИ не предложит решений и не возместит ущерб.

Роль экспертизы в неплатежеспособности

«Связь между городским обновлением и законами о неплатежеспособности критически важна в текущей экономической реальности. Как адвокат, работающий в комиссиях по неплатежеспособности Коллегии адвокатов, я стремлюсь предвидеть риски на этапе составления договора. Мы выстраиваем механизмы, позволяющие жильцам эффективно расторгнуть отношения с девелопером в случае его экономического кризиса, не допуская блокировки проекта в рамках длительных процедур банкротства», — отмечает Чулпаев.

Адвокатское бюро Рошаля Чулпаева, основанное в 2009 году, специализируется на земельном, корпоративном, коммерческом и трудовом праве, а также на вопросах неплатежеспособности. Бюро придерживается инновационного подхода, ориентированного на поиск альтернативных решений и урегулирование споров до обращения в суд.

Информация в этой статье носит общий характер и не является заменой профессиональной юридической консультации. Статья подготовлена при сотрудничестве с zap משפטי.