Судебная тяжба вокруг проекта «пинуй-бинуй» в Тель-Авиве может изменить правила рынка

Примерно в третьем квартале 2027 года должен стартовать крупный проект «пинуй-бинуй» (расселение и застройка) в Тель-Авиве, согласно отчетам компании «Акро», одного из застройщиков. Однако, в отличие от большинства подобных проектов, здесь выбран не стандартный путь принуждения жильцов-отказников через суд, а иск о прекращении долевого участия, предполагающий принудительную продажу прав противников проекта.

Стоимость участка на улице Эйлат, расположенного на границе Яффо и Тель-Авива, оценивается некоторыми правообладателями более чем в 500 миллионов шекелей, хотя застройщики называют меньшую сумму. Теперь судьбу проекта решит Верховный суд, который рассмотрит апелляцию на решения нижестоящих инстанций, давших «зеленый свет» инициативе.

Одним из владельцев прав на землю является президент Верховного суда Ицхак Герцог. Его брат подписал от его имени соглашение о комбинационной сделке, и сам судья не возражает против проекта, выступая лишь формальным ответчиком. Дело попало на рассмотрение судьи Алекса Штейна, который подтвердил, что осведомлен о правах Герцога и не видит препятствий для участия в процессе.

В рамках ходатайства судья Штейн временно приостановил процедуры раздела, но позже отменил меру, так как заявители не внесли залог в размере 8 миллионов шекелей. Суд также запросил заключение юридического советника правительства, которое ожидается в июне.

Прецедент, который может потрясти рынок недвижимости

• Проект и тупик: Застройщики «Акро» и «Бельгия Исраэль» столкнулись с сопротивлением 20% жильцов.

• Обходной маневр: Вместо классического маршрута «пинуй-бинуй» застройщики требуют «прекращения долевого участия» через принудительную продажу прав противников.

• Аргумент противников: Владельцы опасаются остаться без недвижимости, без арендных выплат на период строительства и с налоговым бременем.

• Позиция застройщиков: Процедура необходима для предотвращения «шантажа» со стороны меньшинства и разблокировки проекта.

• Значение для отрасли: Решение Верховного суда определит, получат ли застройщики легкий способ обхода жильцов-отказников.

На участке расположены два старых многоквартирных дома с 200 единицами жилья и торговыми площадями. Противники проекта заявляют, что процедура прекращения долевого участия лишает их прав, гарантированных законом о «пинуй-бинуй», включая надзор суда и справедливое распределение выгод. Один из жильцов отметил, что предложенная компенсация значительно ниже стоимости его текущей недвижимости, а отсутствие арендных выплат вынудит его брать кредиты на миллионы шекелей.

Адвокаты отмечают, что использование прекращения долевого участия в многоквартирных домах — явление редкое и «серая зона» права. «Это может спасти проекты или убить их», — поясняет адвокат Ципи Манор из фирмы «Агмон с Тольчински». В свою очередь, адвокат Шалом Симон из фирмы «Кореш и соавт.» считает, что это единственный способ реализовать план, когда не удается достичь необходимого большинства для классического «пинуй-бинуй».

Компания «Акро» в своем ответе подчеркнула, что процедура была одобрена мировым и окружным судами, а все опасения противников не соответствуют фактам. Пресс-служба судебной власти подтвердила, что президент Герцог не является стороной процесса и не участвует в рассмотрении дела.