Тель-Авив уступил лидерство: в каких городах Европы сложнее всего купить квартиру

Наемному работнику в Израиле сейчас требуется отложить 299 брутто-зарплат, что составляет около 25 лет работы, для покупки квартиры площадью 100 кв. м в Тель-Авиве. Цена 3,5-комнатной квартиры в городе оценивается примерно в 4,3 миллиона шекелей при средней зарплате 14 374 шекеля в месяц. Тем не менее, комплексный анализ данных из 16 стран указывает на перемены: Тель-Авив, который годами занимал первое место в индексах стоимости жилья в Европе, сейчас находится на четвертом месте. Три города показали более высокий коэффициент из-за быстрого роста цен.

Данные основаны на проверке, в рамках которой были глубоко изучены показатели статистических бюро различных стран и сопоставлены с индексами цен центральных банков и реестров недвижимости в Европе. Количество зарплат рассчитывалось как цена квартиры площадью 100 кв. м, деленная на среднюю брутто-зарплату в месяц в каждой стране.

На вершине рейтинга находится Лиссабон: требуется 375 зарплат, более 31 года работы. Цены на квартиры в Португалии выросли на 17,6% за прошедший год, что является одним из самых заметных показателей роста в Европе, в то время как местная зарплата составляет 2068 евро брутто в месяц. Квартира площадью 100 кв. м в Лиссабоне стоит около 887 тысяч долларов.

На втором месте находится Прага с 338 зарплатами из-за роста цен на 10,4% в Чехии. На третьем месте — Цюрих с 332 зарплатами: зарплата в Швейцарии является самой высокой в Европе, около 9000 долларов в месяц, но цены на сделки в городе достигают около 30 тысяч долларов за кв. м, что является самым высоким показателем на континенте, а цена квартиры площадью 100 кв. м превышает 2,9 миллиона долларов.

После Тель-Авива в рейтинге располагаются Будапешт, требующий 297 зарплат, и Афины с 291 зарплатой. Общая характеристика этих городов основана на низкой средней зарплате при наличии высокого местного и иностранного спроса.

В нижней части рейтинга ситуация иная. В Брюсселе требуется 93 зарплаты для покупки квартиры площадью 100 кв. м, менее восьми лет работы. В Копенгагене и Дублине коэффициент составляет 118 зарплат. Существующий разрыв обусловлен высокой ежемесячной зарплатой, варьирующейся от 5700 до 6800 долларов, и умеренными ценами на недвижимость. Также в Берлине требуется 183 зарплаты для новой квартиры и около 120 на рынке вторичного жилья.

Эта тенденция отражает изменения на европейском рынке недвижимости. Снижение процентных ставок Европейским центральным банком увеличило активность покупателей после двух лет замедления, но предложение остается ниже спроса. Цены на квартиры в Евросоюзе выросли на 5,5% в 2025 году по сравнению с 3,4% в 2024 году. Рост возглавили Венгрия с 18,3%, Португалия, Испания с 12,9% и Нидерланды с 8,6%.

Тем не менее, некоторые рынки зафиксировали обратную тенденцию. Лондон показал годовое снижение на 2,1%, что составляет девять месяцев непрерывного падения, хотя для покупки квартиры в городе все еще требуется 223 зарплаты. Варшава, которая два года демонстрировала самый высокий рост цен в Европе, перешла к тенденции снижения на 0,8%, впервые в Польше с 2013 года. Финляндия выделяется как единственная страна в Евросоюзе, где цены падают третий год подряд, и в Хельсинки требуется всего 146 зарплат.

Израильские данные сопровождаются расхождениями. В то время как индекс Центрального статистического бюро указывает на продолжение тенденции роста цен, анализ Налогового управления, опубликованный в феврале, показывает, что цены в округе Тель-Авив снизились примерно на 2% за прошедший год. Метод измерения ЦСБ подвергся критике со стороны Министерства финансов и Банка Израиля, но данные, представленные в таблице, опираются на официальную публикацию.

Общая картина в 2026 году указывает на значительный разрыв между доходами и ценами на жилье, который заметен в основном в столицах Южной и Восточной Европы. В то же время в западных странах фиксируется более высокая доступность недвижимости для средних наемных работников. Данные по Тель-Авиву отражают промежуточное состояние: цены на жилье соответствуют уровню Западной Европы, в то время как средняя зарплата сопоставима с южными регионами.

Данные Института исследования недвижимости им. Альрова при Тель-Авивском университете иллюстрируют денежное значение цен в городе. Ежемесячный платеж, необходимый для покупки средней 4-комнатной квартиры в Тель-Авиве, при условии собственного капитала в 30%, составил в первом квартале 2026 года 16 782 шекеля, что значительно выше, чем в остальном Израиле: в Рамат-Гане платеж составляет около 12 250 шекелей, а в среднем по 12 крупнейшим городам — всего 10 859 шекелей.

Такой платеж выше средней брутто-зарплаты в экономике в целом, то есть покупка средней квартиры в городе невозможна на одну зарплату даже на бумаге. Единственное облегчение приходит со стороны процентной ставки: средняя ставка по ипотеке снизилась до 4,69% в первом квартале, и ежемесячный платеж в Тель-Авиве на 7,7% ниже, чем в аналогичном квартале прошлого года.

Единственный светлый момент актуален только для тех, у кого есть доступный капитал. «Для этих покупателей текущий период открывает окно возможностей на рынке недвижимости Тель-Авива, подобного которому не было годами. Это рынок, который дает покупателям больше пространства для действий: разнообразие возможностей, время для принятия взвешенных решений, а также рычаги давления при сделках с объектами, которые раньше продавались быстро», — отмечает Амит Франц, со-генеральный директор риелторской компании Myplace.

По его словам, сегодня заметен растущий разрыв между запрашиваемыми ценами на квартиры и ценами закрытия сделок: «Хотя этот разрыв существовал всегда, раньше он имел тенденцию быстро сокращаться в ходе переговоров. Сегодня, напротив, разрыв остается значительным и создает ощущение повышенной неопределенности как среди продавцов, так и среди покупателей».