За и против: постановление, которое потрясло отрасль городского обновления

Постановление, вынесенное на прошлой неделе Окружным судом Тель-Авива судьей Гиладом Хессом, бросает вызов одному из основополагающих принципов сделок «Пинуй-бинуй» (снос и застройка) и ТАМА-38: единообразной прибавке к площади для всех жильцов в размере около 12 кв. м. Согласно решению суда, принятая модель может наносить ущерб владельцам больших квартир и не соответствует принципу равенства. Речь идет о существенном изменении, которое вызывает серьезные опасения относительно будущих последствий для проектов городского обновления.

ЗА | Рынок совершенствуется, и «отказник» оказывается прав

Последнее постановление судьи Гилада Хесса по вопросу компенсаций в проекте «Пинуй-бинуй» в Рамат-Гане — это гораздо больше, чем точечное решение спора между владельцами квартир и застройщиком. Речь идет о вердикте, который может положительно повлиять на рынок городского обновления в Израиле, и прежде всего на то, как мы понимаем такие понятия, как равенство, собственность и право на отказ.

На протяжении долгих лет мир городского обновления, и в первую очередь «Пинуй-бинуй», действовал почти по заранее заданной формуле: все получают одинаковую прибавку, одинаковый балкон и одинаковое парковочное место. На первый взгляд, это равенство. На практике же зачастую создавался дисбаланс: квартира площадью 50 кв. м и квартира площадью 110 кв. м — это не одно и то же. Когда обе получают абсолютно одинаковую прибавку, экономическое значение для каждого из правообладателей существенно различается. Владелец маленькой квартиры выигрывает от значительного улучшения, в то время как собственник большой квартиры вынужден жертвовать большей пропорциональной частью своих имущественных прав.

Существенное равенство, а не только техническое

Постановление судьи Хесса фактически стремится оспорить старую аксиому «абсолютного равенства». Вместо технического равенства он предлагает рассматривать равенство существенное — не только то, что каждый владелец получает на бумаге, но и какова реальная экономическая ценность сделки для него.

Это драматический момент, поскольку городское обновление — это не только инженерный или планировочный проект. Это прежде всего сложная имущественная сделка между людьми, которые очень отличаются друг от друга. Попытка навязать всем абсолютно единообразный механизм иногда приводит к искажениям.

Постановление также затрагивает один из самых чувствительных вопросов: имидж и значимость «отказника». С годами этот термин стал почти автоматическим ругательством. Однако в определенных случаях сопротивление проистекает не из недобросовестности, а из чувства реальной и оправданной ущемленности.

Отказник — не всегда вымогатель

Когда владелец квартиры полагает, что от него требуют отказаться от большей части относительной стоимости его имущества, возможно, речь идет не о вымогательстве, а о легитимном требовании. Это самая важная весть в данном постановлении: понимание того, что городское обновление не может основываться только на силе большинства, но и на реальном соблюдении прав меньшинства. Противники постановления наверняка будут утверждать, что суды будут наводнены спорами. Ответом на это должно быть быстрое разбирательство претензий, а не судебная политика, создающая «сдерживающий эффект», который пугает владельцев недвижимости.

Постановление судьи Хесса не останавливает городское обновление, а стремится сделать его более точным. Оно не дает права вето отдельному жильцу и не воспевает отказ. Напротив, оно предлагает сбалансированное решение: там, где обнаруживается существенный разрыв в компенсациях, его можно исправить с помощью уравнительных платежей, не срывая весь проект. Это укрепляет доверие, которое является условием для продвижения проектов.

Адвокат Ноам Колодни является экспертом в области законодательства о планировании, строительстве и недвижимости.

---

ПРОТИВ | Постановление упускает цель городского обновления

Постановление Окружного суда Тель-Авива, установившее, что единообразная прибавка площади ущемляет владельцев больших квартир, подрывает одну из центральных базовых предпосылок сферы городского обновления: возможность установления фиксированной компенсации без прямой связи с площадью существующей квартиры.

По моему мнению, это ошибочное постановление, ведущее к опасному результату. Во-первых, оно не согласуется с принятой планировочной и оценочной практикой. Мир «Пинуй-бинуй» опирается на «Стандарт 21» и методологию, согласно которой компенсация рассчитывается на основе единообразной прибавки в размере около 12 кв. м. Так работают застройщики, оценщики, адвокаты и местные власти. Суд же стремится изменить способ внутреннего распределения согласно «относительному равенству», создавая конфликт с рабочим механизмом, на который опирается весь рынок.

Невыполнимо с точки зрения планирования

Во-вторых, постановление невыполнимо на практике. В старых зданиях имеется множество типов квартир. Если каждое различие требует разной компенсации, в проектах сноса и строительства возникнет необходимость создавать бесчисленное количество типов квартир и индивидуальных расчетов. Это усложняет планирование, затрудняет ведение переговоров и увеличивает вероятность возражений. Новое здание не может стать математическим зеркалом каждого исторического искажения, существующего в старом доме.

В-третьих, даже с юридической точки зрения трудно принять сравнение, проведенное судом. В ранее вынесенных решениях акцент делался на том, что следует сравнивать равных. Если все владельцы больших квартир получили одинаковую прибавку, трудно заявлять о личной дискриминации. Сравнение, проведенное судом с владельцами более мелких квартир, упускает релевантную группу для сопоставления.

Увеличит неопределенность

В-четвертых, постановление смещает центр тяжести с цели городского обновления. Цель таких проектов — не максимизация прибыли для каждого жильца, а укрепление зданий, добавление защищенных комнат (МАМАД), повышение безопасности и обеспечение реализации проектов на благо всех жильцов. Если этот подход расширится, владельцы больших квартир смогут почти в каждом проекте утверждать, что единообразной компенсации им недостаточно. Это увеличит неопределенность, затянет переговоры, подстегнет «отказников» и затруднит продвижение сделок. В конечном итоге цену заплатят не только застройщики, но и сами владельцы квартир.

Правильный подход должен оставаться простым и ясным: единообразная компенсация легитимна, пока она основана на принятых планировочных рамках и применяется последовательно. Любое другое правило подорвет определенность, на которой держится вся отрасль.

Адвокат Зив Громан является основателем фирмы «Громан и партнеры».