20 лет тендеру, изменившему правила городского обновления
В следующем месяце исполняется 20 лет с момента проведения первого тендера, в котором владельцы квартир самостоятельно выбрали застройщика для проекта «Пинуй-Бинуй». Это событие ознаменовало переход власти от девелоперов к жильцам, превратив их из пассивных участников в полноправных партнеров процесса.
В мае следующего года в сфере городского обновления отметят 20-летие первого тендера, в рамках которого застройщики были выбраны непосредственно владельцами квартир для реализации проекта «Пинуй-Бинуй» (снос и застройка). Если в прошлом сама идея того, что жильцы объединятся и инициируют тендер, была новаторской, то сегодня это действие стало общепринятым стандартом.
За 20 лет, прошедших с 2006 года, сфера городского обновления претерпела значительную трансформацию. Нехватка доступных земель в центре страны и государственная политика, направленная на реализацию жилищных программ («Мехир ле-миשתכן», «Мехир матара» и «Дира бе-анаха»), подтолкнули застройщиков к активному освоению этого рынка. Сегодня проекты «Пинуй-Бинуй» стали центральным направлением развития городов. Например, в округе Тель-Авив более половины нового жилья строится именно в рамках городского обновления, а не на свободных участках.
Параллельно укрепился статус владельцев квартир. Теперь они воспринимаются как фактические собственники земли, которые устанавливают правила и выбирают партнеров. В каждом проекте интересы жильцов защищает целая команда консультантов: адвокат, инженер, оценщик, страховой и налоговый эксперты. В отрасли отмечают: чем быстрее жильцы объединяются, тем эффективнее запускаются проекты.
«В то время я не знал, что это станет определяющим моментом для отрасли, но сегодня в большинстве проектов застройщик выбирается исключительно через тендер», — рассказывает адвокат Ярив Бар Даян, который провел первый подобный тендер и представлял владельцев квартир. Речь идет о проекте «Грин Парк» в районе Неве-Шарет (Тель-Авив), где 154 старые квартиры были заменены на 447 новых единиц жилья в шести высотных зданиях. «Мысль о том, что владельцы квартир возьмут свою судьбу в свои руки, будут представлены профессионалами и инициируют конкурентный отбор застройщика, была революционной».
В том тендере победили три компании — «Электра», SGS и «Арье Прешковски» (позже долю последней выкупила компания «Метрополис»). Сегодня этот проект считается одним из самых заметных примеров «Пинуй-Бинуй» в Израиле.
Тихая революция
Чтобы осознать масштаб перемен, нужно вспомнить ситуацию двадцатилетней давности. Тогда сфера «Пинуй-Бинуй» находилась в зачаточном состоянии: застройщики сами приходили в дома, подписывали договоры с жильцами и зачастую назначали им «своих» адвокатов. У владельцев квартир практически не было рычагов влияния.
«Уникальность проекта в комплексе Бейт-Эль заключалась в том, что жильцы разделили с нами видение иного пути», — вспоминает Бар Даян. «Команда владельцев квартир подала возражение против плана застройки (ТАБА), продвигаемого муниципалитетом Тель-Авива и министерством строительства. После того как возражение было принято и права на строительство расширены, был объявлен тендер».
По его словам, владельцы квартир осознали, что они не просто жильцы, а полноправные партнеры проекта. Сегодня, хотя тендеры стали нормой, Бар Даян подчеркивает: не каждая процедура, называемая «тендером», эффективна. «Там, где владельцы квартир являются реальными партнерами, результаты лучше. Если же процесс идет «через их головы» — это другая история».
Для успешного тендера эксперты советуют: объединяться как можно раньше, выбирать независимых консультантов до обращения к застройщикам и проверять планировочную осуществимость проекта в местных органах власти.
Существенная роль оценщика
Оценщик недвижимости Шмулик Коэн, генеральный директор SK Shamaut, сопровождающий около 250 проектов «Пинуй-Бинуй», отмечает, что участие оценщика на самом раннем этапе стало критически важным. «Оценщик — это экономический консультант проекта. Если он подключается, когда предложения уже лежат на столе, часто бывает слишком поздно», — объясняет он.
Коэн подчеркивает, что роль оценщика не техническая, а стратегическая: «Он готовит «нулевой отчет», определяет реалистичность компенсаций и отсеивает невыполнимые обещания. Разница между «красивым» предложением и тем, которое можно реализовать, может достигать сотен тысяч шекелей на квартиру».
Затяжной кризис
Кризис в секторе недвижимости не обошел стороной и «Пинуй-Бинуй», где наблюдаются задержки из-за экономической неопределенности. Тем не менее, эксперты уверены в будущем сектора. «Спрос существует, механизмы совершенствуются, а земля в районах высокого спроса ограничена», — говорит Бар Даян. «Когда рынок восстановится, городское обновление станет одним из первых драйверов роста».
Коби Офек, владелец компании «Офек Хахзакот», добавляет: «Для застройщика вопрос не только в победе в тендере, но и в способности реализовать проект на практике. Правильное предложение — это не обязательно самое дорогое, а то, которое сбалансировано с точки зрения планирования и надежности».
Личный процесс
Несмотря на профессионализацию, некоторые эксперты призывают не забывать о человеческом факторе. Ашер Алон, генеральный директор группы «Ашли Лиран», отмечает: «В прошлом процесс был более личным. Мы знали почти каждого жильца. Сегодня застройщик чаще общается только с представительством, а не со всеми жильцами напрямую. Нет замены доверию, которое строится через личный контакт. Когда это доверие существует, это самая прочная основа для успеха проекта».
