Городское обновление: как правильно организовать процесс
Сотни тысяч квартир в Израиле находятся в зданиях, не приспособленных к землетрясениям, однако многие жильцы опасаются начинать процесс городского обновления из-за страха перед неизвестностью. Чтобы проект стал успешным, важно с самого начала заручиться поддержкой профессионалов и правильно выстроить стратегию взаимодействия с девелоперами.
Сотни тысяч квартир по всему Израилю не имеют защиты и находятся в зданиях, которые не выдержат сильного землетрясения. Последняя война подчеркнула необходимость в укреплении жилого фонда, однако темпы городского обновления по всей стране все еще не соответствуют требуемым показателям. В то время как некоторые домовые комитеты уже продвинулись к подписанию соглашений с девелоперами, многие другие еще не сделали первый шаг. Причины этого разнообразны, но чаще всего речь идет об опасениях перед неизвестностью и страхе совершить ошибку. Чтобы развеять сомнения, эксперты делятся рекомендациями для тех, кто хочет запустить проект обновления.
Как предотвратить риски?
Адвокат Ярив Бар Даян, эксперт по представлению интересов владельцев квартир в проектах «Пинуй-бинуй» (снос и застройка), объясняет, как минимизировать риски на начальных этапах: «В период экономической нестабильности, роста процентных ставок и колебаний на рынке недвижимости вопрос безопасности становится критическим. Сделка «Пинуй-бинуй» — это зачастую самая значимая экономическая операция в жизни человека, и риск краха девелопера является реальным опасением. Успешный проект начинается с выбора компании с доказанной финансовой устойчивостью и опытом работы на местности. Выбор не должен основываться только на обещаниях максимального метража. Следует проверять финансовое состояние, предыдущий опыт и способность получать банковское сопровождение в рамках упорядоченного тендера».
Адвокат Бар Даян подчеркивает важность независимого сопровождения: «Владельцы квартир обязаны иметь адвоката, инспектора по строительству и оценщика, работающих исключительно в их интересах. Согласно принятой практике, гонорар этих специалистов оплачивает девелопер».
Контракт должен включать как минимум пять основных гарантий: гарантию по закону о купле-продаже на стоимость новой квартиры, автономную гарантию аренды, а также гарантии на устранение дефектов (бедек), регистрацию и налоги. «Еще один критически важный инструмент — доверенность на удаление предупредительной записи (эарат азхара), которая позволяет жильцам освободиться от девелопера, если он не соблюдает графики», — добавляет эксперт.
Риски чрезмерных ожиданий
«Одной из самых значимых тем являются отлагательные условия, которые ставит девелопер. Эти условия определяют минимальный порог, при достижении которого проект становится обязательным к выполнению», — объясняет адвокат Керен Паршкер, партнер в офисе «Раз-Коэн Паршкер и соавт.».
По словам Паршкер, жильцы часто выбирают девелопера, предлагающего самое высокое вознаграждение, которое порой не является реалистичным. «Это таит в себе риск: девелопер может установить отлагательные условия с особенно высоким «порогом», например, по уровню прибыльности или площадям застройки. Когда эти условия не выполняются, жильцы возвращаются в исходную точку, потеряв время и ресурсы. Важно, чтобы адвокат тщательно изучил эти условия на этапе переговоров и убедился, что они отражают реальную экономическую целесообразность проекта, а не служат лазейкой для выхода из сделки».
Роль оценщика недвижимости
Оценщик Шмулик Коэн, генеральный директор «S.K. SK Real Estate Appraisal», отмечает, что роль специалиста — защищать экономические интересы жильцов на всем пути. «Владельцы квартир иногда привлекают оценщика слишком поздно, когда коммерческое соглашение уже подписано. Оценщик должен проверять предлагаемое вознаграждение еще в рамках тендера, чтобы убедиться, что оно реализует весь потенциал земли: добавку площадей, балконы, парковку, кладовую и расположение квартиры. Он также выстраивает механизм арендной платы, защищающий от инфляции, и таблицу баллов для справедливого распределения квартир между жильцами».
Коэн рекомендует нанимать оценщика сразу после выбора адвоката и до выхода на тендер. Это позволяет защитить владельцев от необоснованных требований девелоперов о сокращении вознаграждений на фоне высокой процентной ставки и замедления спроса.
Организация процесса изнутри
Идан Пальги, генеральный директор «Псифас Итхадшут Иронит», советует не начинать с вопроса о метраже, а сосредоточиться на выборе партнеров. «Городское обновление — это сложный процесс, особенно в таких городах, как Холон, Бат-Ям, Ришон-ле-Цион, Реховот и Нес-Циона. Важно, чтобы был профессиональный фактор, представляющий интересы жильцов. Многие думают, что можно справиться самим, но без координатора быстро возникают путаница и недоверие. Организация владельцев — это ключ. Рекомендуется созвать первичное собрание, поделиться информацией и выявить точки согласия. Объединенная группа создает значительную переговорную силу».
Нир Шмуль, генеральный директор «Компании по развитию и городскому обновлению», рекомендует выбирать организатора, который продвигает план городской застройки (ТАБА) еще до привлечения девелопера. «Когда владельцы ведут процесс планирования сами, они сохраняют контроль и улучшают будущее вознаграждение. Только после утверждения плана публикуется прозрачный тендер. В нынешний период, когда девелоперы стремятся сократить обязательства, такая модель позволяет жильцам меньше зависеть от одного игрока и принимать решения на основе знаний, а не страхов».
Адвокат Асаф Сегаль из офиса «Нашиц Брандес Амир» резюмирует: «Проекты рушатся не из-за пунктов в договоре, а из-за того, что не было выявлено в начале. Первый вопрос — готово ли здание к процессу? Нужно учитывать интересы жильцов, наличие наследников, пожилых владельцев и старые соседские конфликты. Кроме того, важно проверять права на планирование в конкретной зоне, а не ориентироваться на опыт друзей из других районов. Адвокат, знающий язык планирования, представит реальную картину до того, как жильцы влюбятся в несбыточную мечту».
