Куда исчезли 2 000 квартир: парадоксы рынка жилья
Темпы продаж квартир остаются низкими, однако данные Центрального статистического бюро (ЦСБ) показывают неожиданное сокращение запаса непроданного жилья у подрядчиков. Этот парадокс, возникший на фоне рекордного количества выданных разрешений на строительство, эксперты объясняют особенностями методологии учета и изменениями в структуре строительного сектора.
На прошлой неделе Центральное статистическое бюро (ЦСБ) опубликовало данные, демонстрирующие противоречивые тенденции в жилищном секторе. С одной стороны, количество единиц жилья, на которые были выданы разрешения, достигло в апреле исторического максимума — 82 570 за 12 месяцев. С другой стороны, несмотря на низкие темпы продаж, запас квартир в руках подрядчиков фактически снизился: в конце апреля он сократился более чем на 2 000 единиц по сравнению с концом января. Как это соотносится?
Запас квартир в расчетах ЦСБ формируется на основе выданных разрешений на строительство за вычетом проданных новых единиц жилья. Логика проста: если количество разрешений растет, а продажи падают, запас должен увеличиваться. Именно так происходило в течение многих месяцев: показатель вырос с 44 тысяч в середине 2022 года до пика в 86 тысяч в конце прошлого года. Экономисты банка «Апоалим» на этой неделе отметили, что при текущих темпах продаж около 2 800 квартир в месяц запас должен был продолжить рост.
Однако в феврале 2026 года он составлял 85 920 квартир, в марте снизился до 85 310, а в апреле достиг примерно 84 000. Все это происходит на фоне пиковых показателей по разрешениям на строительство.
Минус 2 000 квартир за три месяца
Аналитики рынка обратились к методологии ЦСБ, чтобы объяснить эту аномалию. Согласно правилам бюро, новые квартиры исключаются из учета как «непроданные» по прошествии 15 месяцев с момента завершения строительства здания. Таким образом, техническое списание квартир, которые «залежались» на полке более года и трех месяцев, создает своего рода искусственное сокращение запаса.
Матан Шитрит, главный экономист компании «Феникс», отметил в социальной сети X (ранее Twitter): «Объяснение кроется, по крайней мере частично, в методе измерения. ЦСБ прекращает отслеживать квартиру, которая не была продана в течение 15 месяцев. В нынешней реальности возможно, что часть запаса, находящегося у подрядчиков, уже прошла стадию получения формы 4 и исключается из статистики, хотя фактически остается непроданной».
В самом ЦСБ отвергают эти утверждения, подчеркивая, что влияние исключения квартир минимально. Что касается текущих данных, в бюро пояснили: «В данном случае большая часть снижения напрямую вызвана уменьшением темпов выдачи новых разрешений для целей продажи в течение апреля».
Почему выбран порог в 15 месяцев? В ЦСБ объясняют, что это продиктовано экономической релевантностью: цель индекса — отразить запас, доступный «на полке» для покупателей. Квартиры, которые стоят без продажи долгое время после завершения строительства, часто представляют собой «мертвый» запас, не влияющий на рыночные силы. Для сравнения: в Европе аналогичный порог составляет два года, а в США — 12 месяцев.
В этом контексте следует учитывать еще одну переменную: момент попадания квартиры в запас — это дата выдачи разрешения на строительство. Это создает временной разрыв, особенно в отношении проектов, где продажи ведутся на этапе «пресейла» до получения официального разрешения. Хотя ЦСБ учитывает эту тенденцию, доля продаж на этапе пресейла (до 20%) может вносить дополнительную волатильность в отчетность.
Удлинение сроков строительства
Еще одно искажение в данных связано с ростом продолжительности строительства. Согласно последним отчетам, средний срок возведения здания достиг 32,1 месяца, а с учетом количества квартир — 37,5 месяцев (прибавка более чем на полгода за последние 4 года). Эксперты банка «Апоалим» связывают это с нехваткой рабочей силы и низким спросом, вынуждающим предпринимателей откладывать работы.
Инженерная цена высотного строительства
Дополнительным фактором является структурное изменение отрасли: строительство становится выше и сложнее. В 2010 году в зданиях высотой 16 этажей и более начиналось строительство 4 535 квартир, тогда как в 2025 году этот показатель составил 17 980 — рост почти в четыре раза.
По словам Михаль Гур, генерального директора группы «Перец Боней ха-Негев»: «Сегодня строится больше высотных зданий с подземными парковками и сложными проектами смешанного использования, требующими отдельных входов и лобби. Все это существенно влияет на общую продолжительность строительного цикла».
