Мелкие подрядчики терпят крах из-за высокой закредитованности и продаж «на бумаге»

Значительное снижение продаж у подрядчиков началось в 2023 году. В 2024 году они нашли решение: льготы по финансированию, субсидирование ипотеки и другие акции, которые вернули покупателей на рынок. В 2024 году цены выросли на 7,7%, но в два последующих года наблюдалось их небольшое снижение. Тот, кто приобрел квартиру после 2022 года, не уверен, что зафиксировал рост стоимости при ее продаже.

Рынок недвижимости в Израиле в последние месяцы демонстрирует эпизодическое восстановление количества сделок. Однако необходимо анализировать структуру этих сделок: приобретают ли подрядчики квартиры у самих себя, идет ли речь об опции на продажу и сколько из них продано «на бумаге» с возможностью отмены?

Анализ данных выявляет тревожный разрыв между потенциальным денежным потоком и фактическим потоком (нетто) — то есть деньгами, которые реально поступают в распоряжение предпринимателей.

Чтобы понять истинную картину стабильности строительных компаний, разберем разницу между потенциальным и фактическим потоком — двумя показателями, которые обычно публикует Минфин.

Потенциальный и фактический денежный поток

Потенциальный денежный поток измеряет общую сумму контрактов, подписанных в данном месяце (общая договорная выручка). Он включает продажи «на бумаге» и фактические продажи, независимо от даты поступления средств на счет подрядчика. Если покупатель приобрел квартиру за 3 миллиона шекелей, но заплатил только 20% при подписании (согласно схеме 20/80), то в анализе потенциального потока будут учтены все 3 миллиона уже в месяц подписания.

Фактический денежный поток (на основе отчетов по НДС) измеряет средства, фактически поступившие в кассу подрядчика в данном месяце. Это отчет до вычета затрат. После вычета расходов (сырье, зарплата, субподрядчики и т.д.) получается поток нетто — сумма, остающаяся у подрядчика.

Согласно данным главного экономиста, потенциальный поток подрядчиков от продажи новых квартир в июне 2026 года составил 8,7 миллиарда шекелей — резкий скачок на 63% по сравнению с июнем 2025 года. Около 19% этого потока возникло из продаж с государственным субсидированием.

Поток до вычета затрат в июне составил 8,3 миллиарда шекелей (реальный рост на 35% по сравнению с июнем 2025 года). Примечательно, что восемь компаний сосредоточили пятую часть (20%) от общего потока.

Кризис малых и средних компаний

Фактический поток составил всего 1,4 миллиарда шекелей. Хотя это улучшение по сравнению с отрицательным потоком в 1,7 миллиарда шекелей в июне 2025 года, разрыв между потенциальным (8,7 миллиарда) и фактическим потоком нетто (1,4 миллиарда) показывает, что подрядчики вкладывают средства в строительство, получая «на руки» лишь около 16% от суммы.

Тот факт, что восемь компаний сосредоточили половину (50%) от общего потока нетто всей отрасли, означает, что остальные игроки делят между собой вторую половину. Это свидетельствует о тяжелом давлении на денежные потоки у малых и средних компаний. Простыми словами: мелкие подрядчики закредитованы, что крайне опасно, поэтому мы видим их крах. Крупные компании держатся, хотя и продают квартиры в низком объеме (например, компания «Кардан» продает на свободный рынок 8 квартир в квартал).

В июне был зафиксирован рост продаж квартир примерно на 50% по сравнению с прошлым годом, когда шла война с Ираном. На свободном рынке было продано 7 550 квартир (рост на 42% по сравнению с июнем 2025 года и на 7% по сравнению с маем 2026 года).

Доля продаж «на бумаге» в июне составила 57% от всех продаж подрядчиков на свободном рынке — это ниже пикового уровня в марте 2025 года (67%), когда вступили в силу ограничения инспектора банков.

В конце недели Минфин сообщил, что по состоянию на август в Налоговом управлении было зарегистрировано 1 821 отмена сделок, совершенных в 2023-2025 годах. Это скачок на 41% по сравнению с январем 2026 года.