Владельцы квартир в проектах городского обновления: не забывайте о налоге на улучшение

Одной из устоявшихся норм в сфере городского обновления стало убеждение владельцев квартир в том, что им не нужно нести никаких расходов в процессе реализации проекта. Так сложилось исторически, однако существуют ситуации, когда собственники оказываются обязаны выплатить налог на улучшение (эйтель ашбаха), и об этих рисках важно знать заранее, а не постфактум.

Асаф Сегаль, партнер департамента недвижимости юридической фирмы «Нашиц Брандес Амир», объясняет, чего следует опасаться и как минимизировать риски. «Недавно я столкнулся с делом владельца квартиры в Холоне, здание которого было включено в проект «Пинуй-Бинуй» (освобождение и застройка). Собственник продал жилье после утверждения плана, будучи уверенным, что налог на улучшение — это забота застройщика. Лишь в процессе сделки он обнаружил, что требование об оплате на сумму в сотни тысяч шекелей предъявлено именно ему», — рассказывает адвокат Сегаль.

По словам эксперта, это далеко не единичный случай: «Многие владельцы квартир в зданиях, где продвигаются планы «Пинуй-Бинуй», в последние годы попадают в эту ловушку. Сценарий повторяется: после утверждения плана стоимость недвижимости возрастает на десятки процентов. Жилец, решивший продать квартиру — будь то из-за финансовых трудностей, переезда, развода, наследства или желания зафиксировать прибыль, — вскоре получает от местных властей счет на уплату налога на улучшение».

Источник заблуждения понятен: жильцы полагают, что ответственность за налог несет застройщик, так как это прописано в договоре «Пинуй-Бинуй». Но именно здесь скрывается опасность. «Последние судебные постановления внесли ясность: жилец, продающий квартиру после утверждения плана, но до того, как обязательства застройщика окончательно закреплены в договоре, может быть вынужден оплатить налог самостоятельно. Суд расценил продажу на данном этапе как принятие рисков продавцом», — поясняет Сегаль.

Ловушка может быть еще глубже: некоторые планы развития продвигаются по инициативе самих органов власти, без участия застройщика. Многие собственники даже не подозревают об их существовании и продают квартиру, не зная, что налог на улучшение уже «ждет за углом». В таких случаях обязательство полностью ложится на продавца.

Что же делать? Прежде всего — проверять информацию заранее. По словам адвоката Сегаля, ключевым фактором является время продажи:

• Пока план не утвержден, риски ограничены.

• Как только план утвержден, но разрешение на строительство еще не выдано, вы вступаете на «ничейную территорию»: стоимость квартиры выросла, но обязательство застройщика еще зависит от выполнения ряда условий, и продавец несет расходы в одиночку.

• Только после того, как разрешение на строительство запущено в ход, экономическое бремя обычно переходит к застройщику, хотя формальное обязательство перед органом власти остается на владельце прав.

В сухом остатке: важно заранее изучить планы, применимые к зданию. При возникновении опасений относительно налога на улучшение следует проконсультироваться с адвокатом и оценщиком недвижимости, который рассчитает ожидаемую сумму. «Предварительная проверка может изменить решение о том, продавать ли недвижимость сейчас, подождать или скорректировать цену с учетом риска», — резюмирует адвокат Сегаль.

Эта колонка была опубликована в пятницу в газете «Едиот Ахронот» в рубрике «Недвижимость между строк».