Поправка 133 к Закону о планировании и строительстве: почему проекты городского обновления буксуют

«Почти нет другой профессиональной сферы, где по одному и тому же объекту и проекту можно получить такие экстремальные разрывы, как в оценках сборов за улучшение (итель ашбаха) между разными оценщиками», — негодует Цахи Омер, генеральный директор «Ям Суф Надлан» из группы «Папушадо».

«Невозможно, с одной стороны, поощрять городское обновление (итхадшут ирони), а с другой — менять правила игры на полпути. Если государство действительно хочет ускорить реализацию проектов, необходимо создать определенность в начале пути: зафиксировать оценку сбора за улучшение на момент утверждения ТАБА (плана зонирования) или создать четкий механизм, связывающий объем прав с размером сбора. В конечном итоге, это один из факторов, из-за которых проекты задерживаются или проваливаются, а тысячи квартир не строятся».

Сфера городского обновления сегодня работает в сложных условиях: от высоких процентных ставок и роста затрат на строительство до сокращения прибыли застройщика и бюрократических задержек. Омер указывает на еще один вызов — вопрос сборов за улучшение, ставший в последние годы значительным фактором неопределенности в проектах «Пинуй-Бинуй» (снос и застройка).

Поправка: призвана позволить заранее оценить затраты

С целью увеличения темпов реализации планов городского обновления и создания определенности в отношении улучшения, возникшего в связи с утверждением плана «Пинуй-Бинуй», в 2022 году вступила в силу поправка 133 к Закону о планировании и строительстве. Она устанавливает правило по умолчанию, согласно которому сбор за улучшение, применимый при утверждении плана «Пинуй-Бинуй», составляет четверть от суммы улучшения. Это постановление было призвано позволить всем сторонам заранее оценить затраты.

Однако спустя три года представители сферы недвижимости описывают иную реальность: обилие интерпретаций, отсутствие единообразия между местными властями и неопределенность относительно размера сбора, который застройщик будет обязан уплатить.

Закон предоставил местным властям возможность отклоняться от правила по умолчанию. Орган власти вправе установить три альтернативные ступени сбора: 0, 25% или 50% от улучшения в соответствии с зонами на своей территории. Для этого требуется, чтобы территория была разделена на зоны площадью не менее 30 дунамов каждая, с установленной ставкой для каждой из них.

Также установлено, что раз в пять лет местный орган власти вправе пересмотреть разделение на зоны и ставки сбора. В качестве условия прозрачности орган обязан опубликовать уведомление о своем намерении принять такое решение как минимум за 30 дней.

---

На местах: застройщики сталкиваются с неожиданными начислениями

Несмотря на то, что целью закона было создание ясности, на местах накапливаются свидетельства проблем именно вокруг сборов за улучшение в проектах смешанного использования. Застройщики сообщают, что на продвинутых стадиях, а иногда при получении разрешения на строительство, они обнаруживают обязательство по уплате сбора за площади, не предназначенные для жилья.

Адвокат Шимрит Голан из фирмы «Ш. Фридман, Абрамзон и соавт.», представляющая интересы в нескольких делах, рассматривавшихся в апелляционном комитете, объясняет: «На этапе выдачи разрешений на строительство на основании планов «Пинуй-Бинуй» произошло несколько случаев, когда местная комиссия не применила освобождение или сниженную ставку сбора в отношении компонентов плана, не являющихся жилыми, в основном — занятости (офисов) и торговли. В результате застройщику был начислен сбор выше, чем он оценивал на момент утверждения плана».

Адвокат Голан подчеркивает, что это нарушает цели закона. Требование более высокого сбора снижает экономическую целесообразность проектов. «Создается абсурдная ситуация, когда даже менее прибыльные виды использования — такие как офисные площади, включенные в план по требованию комиссий по планированию, — облагаются повышенным сбором, накладывая двойное бремя на застройщика».

Также она отмечает трудности интерпретации термина «недвижимость для жилья»: «Возникает вопрос, проверяется ли назначение «для жилья» накануне плана «Пинуй-Бинуй» или после его утверждения? Если предположить, что проверка проводится накануне, то освобождение или сниженный сбор должны применяться ко всему плану, включая компоненты, не являющиеся жилыми».

Местные власти: только две урегулировали вопрос торговли

Анализ решений местных властей показывает, что лишь небольшое меньшинство явно урегулировало вопрос сборов для нежилых компонентов. На сегодняшний день только Петах-Тиква и Иерусалим приняли подробные решения, прямо установив, что освобождение или снижение сбора не распространяется на торговые площади или площади для занятости.

«Тот факт, что другие местные власти прямо указали, что освобождение не будет действовать в отношении нежилых компонентов, свидетельствует о том, что когда местный орган власти не указал этого прямо, освобождение должно применяться и к ним», — утверждает адвокат Голан.

В качестве примера она приводит проект компании «Юмантра» в Лоде, где местная комиссия заявила, что освобождение распространяется только на жилые площади, а за торговые и офисные площади должен быть уплачен полный сбор. Аналогичная ситуация возникла в проекте «Гиллель Яффе-Жаботински» в Хадере.

Решение: вернуться к первоначальным целям поправки

Адвокат Голан считает, что интерпретация, служащая цели законодательства, — это применение освобождения или сниженного сбора ко всем компонентам плана «Пинуй-Бинуй». Поскольку решения апелляционных комитетов подлежат обжалованию, обязательного прецедента по этой теме пока нет.

Другое решение, которое она предлагает, заключается в разъяснении статьи посредством законодательной поправки или экспертного заключения Министерства юстиции. Также она отмечает, что местные власти, обновляя свои решения о зонах освобождения каждые пять лет, могут разъяснить объем освобождения и исключения из него, что хотя бы создаст необходимую определенность для застройщиков.