«Землетрясение»: последствия судебного решения для отрасли городского обновления

Решение, вынесенное на этой неделе Окружным судом Тель-Авива, сотрясает отрасль городского обновления и бросает вызов одному из основополагающих принципов сделок «Пинуй-Бинуй» (снос и застройка) и ТАМА-38: единой прибавке к площади для всех жильцов в размере около 12 кв. м. Согласно постановлению, принятая модель может наносить ущерб владельцам больших квартир и не соответствует принципу равенства, что вызывает серьезные опасения по поводу будущих последствий для проектов городского обновления.

Почему это судебное решение столь значимо, как оно может повлиять на отрасль и каким будет влияние на новые соглашения «Пинуй-Бинуй»? «Глобс» вносит ясность.

Что постановил суд?

Судебное решение касается проекта «Пинуй-Бинуй» на улице Ха-Роэ в Рамат-Гане, где было установлено, что все владельцы квартир получат единую прибавку к площади в 12 кв. м, а также балкон и парковку. Две владелицы квартир отказались подписывать соглашение, утверждая, что распределение компенсаций не является равноправным: маленькие квартиры получают значительную прибавку в процентном соотношении, тогда как большие квартиры — лишь незначительную.

Окружной суд Тель-Авива постановил, что предоставление одинаковой прибавки к площади для всех квартир без учета их первоначального размера нарушает принцип равенства и меняет соотношение между квартирами, а также даже их долю в общедомовом имуществе. Поэтому было решено, что отказ владелицы большой квартиры является обоснованным. Тем не менее, чтобы не сорвать проект, суд разрешил его дальнейшее продвижение при условии выплаты компенсации («дмей изун») пострадавшей владелице квартиры в размере 141 тысячи шекелей вместо изменения структуры компенсаций для всех жильцов.

Почему это решение так значимо?

Судебное решение считается особенно значимым, поскольку оно подрывает один из самых укоренившихся принципов в сфере городского обновления: модель «единой прибавки» для всех жильцов, которая считалась общепринятой практикой в проектах «Пинуй-Бинуй» и ТАМА-38. Эта модель вытекает из «Стандарта 21», определяющего методологию и правила проверки экономической целесообразности планов «Пинуй-Бинуй». При этом в большинстве муниципалитетов Израиля повсеместной политикой является предоставление фиксированной прибавки в размере около 12 кв. м к площади квартиры, за исключением Иерусалима, где предоставляется большая прибавка — около 25 кв. м.

По словам оценщика и юриста Эреза Коэна: «Судебное решение, противоречащее "Стандарту 21", знаменует переход от подхода единой компенсации, который был принят в проектах городского обновления с самого начала, к пропорциональному подходу, учитывающему размер квартиры и объем прав каждого владельца недвижимости. Хотя судья в своем решении прекрасно понимал деликатность и широкие последствия этого постановления и в конкретном случае выбрал решение в виде денежной компенсации владельцам больших квартир, само введение принципа пропорциональности создает значительную неопределенность в отрасли. До сегодняшнего дня существовало регуляторное единообразие, призванное предотвратить бесконечные споры и стимулировать продвижение проектов. Как только в картину входит пропорциональность, каждый случай превращается в отдельный оценочный и юридический спор. Это скользкий путь, который может привести к задержкам и росту числа конфликтов в будущем».

Адвокат Гал Хассон также поясняет: «В сфере, где коммерческая практика сложилась годами, любое изменение в интерпретации равенства является "землетрясением", меняющим экономические расчеты и стратегию управления застройщиков. Следует подчеркнуть, что судебное решение рассматривало маршрут ТАМА-38/2 (снос и строительство), в отличие от комплексов "Пинуй-Бинуй", где механизмы распределения компенсаций регулируются в рамках иной планировочной и имущественной концепции».

А что говорят застройщики? Итай Смадар, генеральный директор «Ротштейн Надлан Итхадшут Иронит», отмечает в беседе с «Глобс»: «Это судебное решение создает большой шум, потому что оно затрагивает самую чувствительную точку отрасли — определенность. До сегодняшнего дня "Стандарт 21" был "компасом", который позволял всем говорить на одном экономическом языке и устанавливал четкие границы компенсаций. Как только суд вмешивается в этот механизм, он фактически выбивает почву из-под ног застройщиков и жильцов, лишая их возможности полагаться на объективные формулы, и возвращает нас в эпоху планировочной и экономической неопределенности. Тревожный смысл заключается в том, что это решение может превратить проекты городского обновления, которые по сути являются социально-национальными проектами, в сложные "комбинационные сделки" с множеством разобщенных владельцев. Как только мы нарушаем единообразие компенсаций "Стандарта 21", мы открываем дверь для шантажа и индивидуальных требований, которые могут обрушить экономику проекта. Это может привести к значительным задержкам, вскрытию подписанных контрактов и втягиванию отрасли в бесконечные судебные разбирательства вместо строительных работ на объектах».

В отличие от слов Смадара и Коэна, на рынке есть и голоса тех, кто не придает решению большого значения. Так, Меир Барон, директор по развитию бизнеса и глава отдела городского обновления в компании «Й.Х. Димри», поясняет в беседе с «Глобс»: «Хотя при первом прочтении решение кажется драматичным и даже вызывает беспокойство, так как оно якобы противоречит "Стандарту 21", предыдущим постановлениям и логике, на которой он построен, а также всей общепринятой в отрасли теме компенсаций, при более глубоком изучении постановления картина проясняется, и становится понятно, что здесь нет никакого землетрясения. Речь идет о юридической и фактической ситуации, которая была очень уникальной и возникла именно из-за исключительного состава прав собственности в данном конкретном проекте. Поэтому его значение ограничено этим точечным случаем».

Барон также добавляет, что, по его оценке, в конечном итоге это судебное решение не изменит ничего существенного на практике или в отрасли городского обновления: «Нужно воспринимать его в правильных пропорциях: это решение противоречит десяткам предыдущих судебных решений, которые уже закрепили статус "Стандарта 21" и способ расчета компенсаций. Система, застройщики и жильцы продолжат опираться на стандарт как на центральный профессиональный и экономический якорь, создающий определенность, в то время как нынешнее судебное решение запомнится лишь как крайний случай, не свидетельствующий об общем правиле».

Как решение может повлиять на новые проекты?

Нир Шмуэль, генеральный директор «Компании по развитию и городскому обновлению», отмечает в беседе с «Глобс», что судебное решение вызвало настоящий шок в отрасли и что с момента его публикации наблюдается оживление среди жильцов, находящихся на продвинутых стадиях перед подписанием соглашений «Пинуй-Бинуй». По его словам: «В последние два дня страсти кипят в различных проектах. Нет ни одного проекта от Кирьят-Шмоны до Беэр-Шевы, где кто-то из жильцов не поднял бы эту тему в группах WhatsApp. Это породило споры и разногласия между владельцами квартир».

Смадар добавляет к словам Шмуэля: «В новых проектах мы можем увидеть "охлаждающий эффект". Постановление дает попутный ветер требованиям, которые не соответствуют реальной экономической осуществимости. Ответственные застройщики дважды подумают, прежде чем заходить в комплексы, где нет определенности относительно итоговых компенсаций. Если каждый жилец будет видеть в себе сторону частной комбинационной сделки, а не часть единого комплекса, возможность подписания новых проектов будет фатально подорвана. В конечном счете, цену заплатят жильцы, которые продолжат годами ждать в старых зданиях без защиты из-за создания экономических барьеров, препятствующих запуску проектов».

С другой стороны, Барон отмечает, что, по его мнению, влияние на новые проекты будет незначительным или вовсе отсутствовать. По его словам: «Хотя, возможно, найдутся те, кто попытается ухватиться за это судебное решение, чтобы выдвинуть исключительные требования на этапах переговоров, как только вникаешь в суть дела, понимаешь, что здесь нет широкого прецедента. Тот факт, что речь идет о столь специфических обстоятельствах состава собственности, не позволяет этому стать новым стандартом. Застройщики и жильцы в новых проектах продолжат вести переговоры в свете "Стандарта 21" (и предыдущих постановлений), который является единственным инструментом, обеспечивающим экономическую осуществимость и реализацию проектов в сложных реалиях наших дней. Нет причин, по которым это точечное решение должно задержать или подорвать новые комплексы».

Адвокат Хассон также уточняет: «Важно помнить, что речь идет о решении Окружного суда. По моей оценке, этот вопрос дойдет до Верховного суда в рамках апелляции. Решение высшей инстанции необходимо, так как оно создаст обязательный прецедент, который урегулирует вопрос обновления зданий в Израиле. В долгосрочной перспективе именно эта юридическая определенность позволит отрасли преодолеть нынешний кризис и реализовывать проекты на основе четких правил».

Может ли решение привести к новым требованиям о пересмотре соглашений «Пинуй-Бинуй»?

Адвокат Хассон отмечает, что юридическая история учит: суды не спешат вмешиваться в подписанные контракты и склонны отклонять иски с требованием «вскрыть» соглашения постфактум. «Стоит отметить, что и в нынешнем судебном решении суд воздержался от отмены существующего соглашения, стремясь сохранить общественный интерес и не сорвать реализацию проекта».

Он также добавляет: «Вероятно, и в будущем судебная инстанция предпочтет не входить в детали детальной проверки каждого отдельного соглашения из-за опасения массовой остановки отрасли. Тем не менее, нет сомнений, что судебное решение повлечет за собой попытки жильцов улучшить свои позиции. Следовательно, единственный способ предотвратить наводнение судов — это прецедентное решение Верховного суда или законодательная поправка, которая раз и навсегда определит надлежащую "формулу равенства" в компенсациях».

Эльнатан Хайо, совладелец адвокатской фирмы «Ариэль Хайо и партнеры», также поясняет в беседе с «Глобс», что основное опасение заключается в том, что решение приведет к возобновлению споров вокруг уже согласованных компенсаций, к ужесточению переговоров между жильцами и к ущербу для планировочной и экономической определенности, на которую отрасль опиралась годами: «В некоторых случаях, чтобы увеличить компенсации владельцам определенных квартир без ущерба для экономического отчета ("доах афес"), может возникнуть необходимость уменьшить компенсации другим жильцам или столкнуться с серьезным ударом по экономической осуществимости всего проекта. Я полагаю, что правильно будет оставить модель единых компенсаций, принятую до сегодняшнего дня, так как последствия применения этого судебного решения могут создать неопределенность и нанести вред продвижению проектов».